巽寮旅游度假区项目可行性研究报告
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目录
第一篇 项目总论 ___________________________________________________________________________________________________ 7
1.1基本情况 _____________________________________________________________________________________________________ 7
1.2研究工作依据 _________________________________________________________________________________________________ 7
1.3项目研究的范围 _______________________________________________________________________________________________ 7
1.4项目投资回报 _________________________________________________________________________________________________ 8
1.5可行性研究初步结论 ___________________________________________________________________________________________ 8
第二篇项目背景及发展概况 _________________________________________________________________________________________ 10
2.1政府发展规划概述 ____________________________________________________________________________________________ 10
2.2项目发起缘由 ________________________________________________________________________________________________ 10
2.3对项目建设的初步想法 ________________________________________________________________________________________ 11
2.4项目前期成果 ________________________________________________________________________________________________ 11
第三篇相关市场调研 _______________________________________________________________________________________________ 13
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3.1需求市场调查 ________________________________________________________________________________________________ 13
3.2供给市场调查 ________________________________________________________________________________________________ 30
3.3市场规模预测 ________________________________________________________________________________________________ 41
3.4产业定位研究 ________________________________________________________________________________________________ 48
第四篇资源条件分析 _______________________________________________________________________________________________ 52
4.1区位交通条件 ________________________________________________________________________________________________ 52
4.2气候条件 ____________________________________________________________________________________________________ 54
4.3旅游资源现状 ________________________________________________________________________________________________ 56
4.4旅游资源评估 ________________________________________________________________________________________________ 65
4.5海滨资源评估 ________________________________________________________________________________________________ 71
4.6分区开发条件分析 ____________________________________________________________________________________________ 73
第五篇项目总体概念规划 ___________________________________________________________________________________________ 75
5.1规划设计说明 ________________________________________________________________________________________________ 75
5.2功能结构图 __________________________________________________________________________________________________ 77
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5.3概念设计图 __________________________________________________________________________________________________ 79
5.4分区概念规划图 ______________________________________________________________________________________________ 81
5.5分区说明 ____________________________________________________________________________________________________ 90
5.6交通规划 ___________________________________________________________________________________________________ 121
第六篇环境保护措施 ______________________________________________________________________________________________ 130
6.1环境保护原则 _______________________________________________________________________________________________ 130
6.2生态环境保护 _______________________________________________________________________________________________ 133
6.3环境保护其它方面 ___________________________________________________________________________________________ 136
第七篇项目总体进度安排 __________________________________________________________________________________________ 139
7.1关于本项目的开发模式： _____________________________________________________________________________________ 139
7.2关于本项目总体进度计划： ___________________________________________________________________________________ 151
7.2.4开发次序方案三 ____________________________________________________________________________________________ 167
7.3投资估算与资金筹措 _________________________________________________________________________________________ 172
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第一篇 项目总论
1.1基本情况
1.2研究工作依据
1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指
令性文件。

2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文
件。

3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法
规。

4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资
料。

1.3项目研究的范围
1）市场分析与规模预测
基 本 情 况
项目名称 惠州市巽寮旅游度假区项目前期咨询
委托方 金融街惠州置业有限公司
地理位置 广东省惠州市惠东县巽寮镇东经114°48'，北纬22°40'
开发规模 20.2平方公里，具体规模以项目范围红线图为准
资源品级
巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，是广东省唯一的滨海
旅游资源处女地，以石奇美、水奇清、沙奇白著称，海水水质
和大气环境质量均为国家一级（类）标准。

可行性研究执行单位
深圳度假湾企业策划有限公司
世联地产顾问（深圳）有限公司
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2）旅游资源条件分析
3）总体规划
4）环境保护措施分析
5）企业组织与劳动定员
6）项目实施计划
7）投资估算与资金筹措
8）财务评价
9）项目的社会效益和生态效益分析
1.4项目投资回报
经综合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：
方案一 方案二 方案三
IRR 21.5％ 19.5％ 21.1%
投资总额 208亿元 201亿元 211亿元
1.5可行性研究初步结论
政策可行：该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成惠州市的产业优势，亦契合惠州市“旅游兴市”的产业政策导向。

区位可行：地理位置优越，广东省唯一的滨海旅游资源处女地，适合开发滨海旅游度假区项目。