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2.摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、
还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、
聚集原则、接近购买力原则”。
3.必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手
的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经
营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。
4.业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的
模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下，
将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进
20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招
商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌
同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成
策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据
经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励
和汰换机制。
中国房地产市场服务的第一选择引言
每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解，即便是成都市政府关
于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。这导致每个人对于综合体
的认识有不同的理解，特别是在综合体的数量及总的供应量上。
媒体上常说成都的综合体供应量上非常大，但其仅仅是在说数量及供
应量上。我们应该看到更本质的问题。如果其中的住宅占了绝大多数的比
例，其面对的问题就较小，或比较简单，因为住宅的销售困难小得多。成
都综合体根本的问题主要表现在综合体中的商业、写字楼及高档公寓等方
面。由于这些物业除了可能面对销售的问题，还将面临招商及经营等方面
的问题，这就使其将面临复杂且大得多的问题。
本专题研究报告的核心是分析综合体所存在的典型问题，以及提
出一些新的观念，或开发经营的建议。大部分的建议都是一些成功营运的
综合体的经验之谈。希望能对业内起到一些借鉴和帮助的作用。
中国房地产市场服务的第一选择目录
城市综合体发展建议3综合体成功案例介绍4
城市综合体存在的主要问题2
成都城市综合体现状
中国房地产市场服务的第一选择一、城市综合体现状
作为全球第三大忙于建设购物中心的城市，
成都的商业综合体项目就已突破110座，并且大多
数体量都在10万平方米以上。并且未来还将有更
多的总体入市，以成都加上周边区县的1000多万
人口，仅新建的商业项目，人均就达一平方米左
右。但是，面对如此巨量的商业体集体入市，如
何实现城市综合体的正常招商和持续经营，成为
摆在开发企业面前的一道难题。
“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”已成为众多开发商的共识，
成都楼市已经进入综合体之争的新时代。据统计，在全球购物中心建设规模
“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都……
中国房地产市场服务的第一选择二、市政府关于综合体的规范
自2012年6月7日起，成都市规划大型综合
体需满足以下三个条件及其它关于住宅比例、
退距、公交等方面的条件。
临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两
条)以上道路的条件。
二环路以内的，计入容积率的建筑面积应不小
于15万平方米。二环路以外的，不小于30万平
方米。
应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱
乐、体育、交通、住宅等3种或3种以上城市功
能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功
能作为项目的主导城市功能。
成都城市综合体在历经几多的狂飙突进之后，政府出台规范文件，似有“急刹车”之势。
此举措是对目前众多综合体泛滥所存风险的一种警示。同时希望引导城市综合体合理发展。不
过出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、非理性开发的地产开发商来说，已经骑虎难
下了。新规范能有多大效果，有待时间检验。
附《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》
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