“In me the tiger sniffs the rose.” --Siegfried Sassoon
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内容目录
[序] ........ 8
[2012年：事实] ........... 10
特征1：市场反转，持续回升 ....10
特征2：刚需主导，投资受抑 ....14
特征3：城市分化，结构失衡 ....17
特征4：向死而生，业绩靓丽 ....23
[2013年：预言] ........... 30
心有猛虎，细嗅蔷薇 ........30
中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点 ...........30
需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大 ..........35
房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大 ..........40
开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力 ..........48
世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显 ..........56
[附件1：购房者信心指数总结]73
第一部分：执行篇 73
第二部分：效果篇 75
第三部分：建议篇 78
[附件2：过往观点] ...... 84
世联评论之一：岁暮天寒，渴望春天 ...84
世联评论之三：销售回暖，探底进行时 ..........84
世联评论之四：润物无声，正向背离 ...84
世联评论之五：否极泰来 楼市迎来“金三银四” .........85
世联评论之六：存款准备金下调，支撑楼市成交量 ..85
世联评论之七：风雨飘摇，踯躅中前行 ..........85
世联评论之八：利好重磅来袭，彩虹在风雨后 ..........86
世联评论之九：回暖仍在持续，政策进入纠结期 ......86
世联评论之十一：“限购”红线下的“稳增长” .....86
世联评论之十二：降息周期内，楼市成交持续回暖 ..86
世联评论之十三：流火未央，淡季丌淡 ..........87
世联评论之十四：“金九”丌发力，宜平价上量 ...........87
世联评论之十五：平价上量，无须悲秋 ..........87
世联评论之十六：利率市场化下的房地产趋势 ..........88
[附件3：过往事件] ...... 89
关亍世联地产 ... 92
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图表目录
图表1：中国商品房销售增长情况 ......... 11
图表2：中国商品住宅销售增长情况 ..... 11
图表3：中国房地产市场商品住宅成交量价走势 .......... 11
图表4：中国及各线城市销售面积增速对比 ...... 12
图表5：中国及各线城市商品住宅均价增幅对比 .......... 12
图表6：40个大中城市土地成交面积增长情况12
图表7：40个大中城市土地成交溢价率12
图表8：不同类型物业开发投资增速 ..... 13
图表9：一线城市不同类型物业新开工面积增速 .......... 13
图表10：标杆写字楼租金表现，2012.05＝100 .......... 13
图表11：土地成交价款占地方本级财政收入占比 ........ 14
图表12：全国土地购臵费用累计同比 ... 14
图表13：地方政府微调政策 ....... 14
图表14：2012年3季度世联购房者信心指数 . 15
图表15：2012年3季度世联购房者信心分类指数 ..... 15
图表16：世联投资客占比处于低位 ....... 16
图表17：世联重点监测的28个城市的降价情况 ......... 16
图表18：世联重点监测的28个城市的涨价情况 ......... 17
图表19：70个大中城市新建商品住宅价格变化 .......... 17
图表20：北京商品住宅库存和去化时间 ........... 18
图表21：上海商品房库存和去化时间 ... 18
图表22：广州商品房库存和去化时间 ... 18
图表23：深圳商品住宅库存和去化时间 ........... 18
图表24：杭州商品住宅库存和去化时间 ........... 19
图表25：重庆商品房库存和去化时间 ... 19
图表26：宁波商品房库存和去化时间 ... 19
图表27：福州商品住宅库存和去化时间 ........... 19
图表28：济南商品住宅库存和去化时间 ........... 20
图表29：青岛商品房库存和去化时间 ... 20
图表30：常州商品住宅库存和去化时间 ........... 20
图表31：温州商品房库存和去化时间 ... 20
图表32：东莞商品房库存和去化时间 ... 21
图表33：扬州商品住宅库存和去化时间 ........... 21
图表34：泸州商品房库存和去化时间 ... 21
图表35：泰安商品住宅库存和去化时间 ........... 21
图表36：10城市成交面积结构 .. 22
图表37：世联成交面积结构 ....... 22
图表38：开发商A库存结构....... 22
图表39：开发商B库存结构....... 22
图表40：开发商C库存结构 ...... 22
图表41：开发商D库存结构 ...... 22
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图表42：A股上市房企前三季度营收情况 ........ 23
图表43：四季度净利润占比（%） ........ 24
图表44：万保招金净利润占比（%） .... 24
图表45：排名前十房企净利润增长情况 ........... 24
图表46：销售毛利率和销售净利率有所下降（%） .... 25
图表47：房企三项费用增速比较（%）25
图表48：上市房企目标完成率较高 ....... 25
图表49：上市房企存货/预收账款处于低位 ...... 26
图表50：A股上市房企前三季度现金收支情况27
图表51：A股上市房企前三季度现金收支情况27
图表52：A股上市房企短期偿付能力提升 ........ 28
图表53：龙头房企2012年前11月拿地金额（亿元） .......... 28
图表54：2012年各地“地王”汇总 ........... 29
图表55：两年主要任务对比 ....... 30
图表56：本次中央经济工作会议要点 ... 31
图表57：全球主要国家城镇化水平比较(%) ..... 32
图表58：我国东中西部城镇化率比较（%） .... 32
图表59：土地城镇化快于人口城镇化 ... 32
图表60：李克强关于城镇化的两次系统性阐述 ........... 33
图表61：中国适龄购房人口仍处高位 ... 34
图表62：中国和日本购房适龄人口对比（百万） ....... 34
图表63：中国城镇农村人口比例演变 ... 34
图表64：东中西部商品房增速比较（%） ........ 35
图表65：东中西部第二产业增速比较（%） .... 35
图表66：中国核心城市群人口聚集能力高 ....... 35
图表67：中国家庭仍有较大的加杠杆空间 ....... 36
图表68：我国国民经济发展目标的历程 ........... 37
图表69：省份人均GDP和人均可支配收入年均增长率分布图 ......... 37
图表70：城乡居民收入差距略有缩小 ... 37
图表71：金融保险业与农林牧渔业平均工资比较 ....... 38
图表72：全国商品住宅供销情况（万平米） ... 38
图表73：各线城市库存结构 ....... 39
图表74：17个城市库存结构 ...... 39
图表75：世联上门量和进线量走势 ....... 40
图表76：2012年社会融资总量同比增长 ......... 41
图表77：社会融资总量构成 ....... 41
图表78：中长期贷款占比走势 ... 42
图表79：房屋销量同比增速是CPI的领先指标 ........... 43
图表80：我国整体就业状况尚可 ........... 44
图表81：2012年以来失业青年占比持续增加 . 45
图表82：各年龄段求人倍率走势 ........... 45
图表83：就业人员平均工资累计同比（%） .... 45
图表84：2012年高校毕业生数量创新高 ......... 45
图表85：应届高校毕业生就业形势严峻 ........... 46
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图表86：美元指数走势 ... 47
图表87：香港人民币存款（亿元） ....... 47
图表88：美元兑人民币走势 ....... 47
图表89：新增外汇占款走势 ....... 47
图表90：最近NDF走势初现贬值预期 . 48
图表91：房地产欧亿·体育（中国）有限公司集中度持续提升 ... 48
图表92：142家A股上市房企2012年前三季度营业收入和净利润分布 .... 49
图表93：2012年前11月部分上市房企销售业绩分布 ........... 49
图表94：净利润同比负增长房企数量增多（A股上市房企）50
图表95：全国房地产开发企业数量增速放缓 ... 50
图表96：2012年典型房地产并购案例 . 51
图表97：2012年房地产并购金额持续上升 ..... 52
图表98：房地产信托成立规模 ... 52
图表99：近期内地房企融资一览 ........... 53
图表100：2013年主流开发商的发展策略 ....... 54
图表101：2012年4季度世联购房者信心指数 ........... 56
图表102：2012年4季度世联购房者信心分类指数 ... 56
图表103：2012年4季度购房者现状满意分类指数 ... 56
图表104：2012年4季度购房者未来预期分类指数 ... 56
图表105：不同房屋拥有情况购房者信心变化情况 ..... 57
图表106：不同臵业目的购房者信心变化情况 . 57
图表107：不同房屋拥有情况购房者对未来房价的预期 ......... 57
图表108：不同臵业目的购房者对未来房价的预期 ..... 58
图表109：不同类型购房者占比变化情况 ......... 58
图表110：不同类型购房者占比变化情况 ......... 58
图表111：不同地区世联购房者信心指数变化情况 ...... 59
图表112：不同城市购房者对未来房价的预期 . 59
图表113：重点城市购房者信心指数 ..... 61
图表114：购房者对未来成交量是否会持续上升的看法.......... 62
图表115：2012年4季度购房者对周边楼盘价格变动感知 ... 62
图表116：2012年3季度购房者对未来房价预期的变化情况 ........... 63
图表117：2012年4季度购房者对未来购房时机预期的变化情况.... 63
图表118：不同臵业时间占比变化情况 . 64
图表119：购房者对当前房价的看法 ..... 64
图表120：收入翻番后购房者对当前房价的看法 ......... 64
图表121：不同房屋拥有情况对收入翻番后当前房价的看法 . 65
图表122：不同家庭收入购房者对收入翻番后当前房价的看法 ......... 65
图表123：购房者对房地产调控的判断 . 66
图表124：不同拟臵业目的购房者对房地产调控的判断 ......... 66
图表125：不同拟臵业面积购房者对调控的判断 ......... 67
图表126：不同家庭收入购房者对调控的判断 . 67
图表127：购房者对房地产调