福州鼎森房地产开发有限公司
二零一贰年十一月
目录
目 录 2
第一部分 项目背景 3
1.1 项目名称 3
1.2项目建设单位概况 3
1.3项目经济技术指标如下 5
1.4项目背景 5
1.5 项目建设规模及内容 5
第二部分 项目投资环境及市场调研 7
2.1中国房地产商品住宅市场宏观分析 7
2.2连江城市宏观经济环境分析 8
2.3.连江区域房地产市场中观分析 10
第三部分 项目分析 17
3.1地块分析 17
3.2 项目分析 22
3.3项目的综合评价 23
第四部分 项目定位分析 24
4.1定位依据 24
4.2市场定位 24
4.3产品定位 25
4.4户型定位 26
4.5 物业品质 28
4.6销售管理 29
4.7 实施计划 29
第五部分 项目销售收入预测及投资估算 31
5.1 销售预测 31
5.2 投资情况 31
5.3 可行性研究结论 31
第一部分 项目背景
1.1 项目名称
鼎森中央公园项目（连地出让[2012]2-A地块、连地出让[2012]2-B地块）
1.2项目建设单位概况
福州鼎森房地产开发有限公司成立于2012年8月9日，注册资金2000万，经营范围包括房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施等。鼎森地产自创立之初便制定了高标准的企业管理制度和运作规范，始终将“为城市建筑高品质标杆，为人居引领新生活理念，成为卓越的城市运营级房地产发展商”作为企业的发展愿景，始终将“建筑城市，建筑生活”作为企业宗旨，践行“追求卓越，客户至上，信任共赢”的企业核心价值观。

鼎森地产人，始终不忘企业的社会责任，关注每一个细节，面对新的时代契机，力争为社会和客户创造更大的价值，成就“城市运营级房地产发展商”。

公司组织架构：
本项目的组织结构依照“职责明晰、权责对等、管理科学、协作高效”的原则设置如下：
项目组织机构图如下：
1.3项目经济技术指标如下：
序号
项目
单位
数值实际用地面积
㎡
88457总建筑面积
㎡
316268
其中
地上部分
㎡
272568
地下部分
㎡
43700计入容积率建筑面积
㎡
265371容积率
3.0建筑密度
%
28机动车位数
辆
1305
其中
地上机动车位数
辆
166
地下机动车位数
辆
1138
1.4 项目背景
1.4.1 项目位置
地块位于连江县丹凤东路与温泉路交叉口西北侧。地处连江县中心城区的核心区域，地块周边商业、教育配套完备，并规划有绿地公园、汽车站、医院等公共设施配套，地块地理区位评级为十分优越。

1.4.2 项目竞价取得
公司于2012年6月15日以挂牌方式取得连地出让［2012］2号-A地块及连地出让［2012］2号-B地块的国有土地使用权。

1.5 项目建设规模及内容
该项目总建筑面积316268平方米，地上建筑面积272568平方米，地下建筑面积43700平方米。主要以住宅及商业配套产品为主。

总平面图
第二部分 项目投资环境及市场调研
2.1中国房地产商品住宅市场宏观分析
2.1.1政策分析
政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2012年政策重点。

房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果。

信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大。去年10月份至今，两次加息，四次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率将高达15.5%，银行信贷额度进一步收紧。

严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范欧亿·体育（中国）有限公司发展。截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。

保障制度不健全，短期难对市场形成冲击。

2.1.