1 介绍........ 4
1.1 业主介绍4
1.2 项目介绍4
1.3 主要假设4
2 辽宁省概况......6
2.1 介绍....... 6
2.2 经济指标7
2.3 旅游....... 7
2.4 辽宁省的发展前景........ 8
3 大连市概况......8
3.1 概况....... 8
3.2 地理位置9
3.3 自然资源..........10
3.4 经济概况..........10
3.5 大连生态科技创新城.. 11
3.6 大连市未来展望.......... 12
4 大连周水子国际机场 12
4.1 简介..... 12
4.2 历年航空业指标.......... 13
4.3 未来展望..........13
5 地点分析....... 14
5.1 项目介绍..........14
5.2 地点概况..........15
5.3 SWOT 分析.......16
6 大连市酒店市场概况........... 16
6.1 可比较酒店......18
6.2 住宿率及平均房价...... 20
6.3 主要特征..........20
6.4 新增供给..........21
7 设施建议....... 22
7.1 市场定位..........22
7.2 客房及设施......22
7.3 中餐厅..28
8 客源分析....... 29
8.1 商务需求..........29
8.2 休闲旅游需求.. 32
8.3 其他需求..........33
8.4 预期使用率水平总结.......... 34
8.5 结论. 36
9 营运现金流预测.... 37
9.1 通胀率假设..37
9.2 固定和变动成本分析.......... 37
9.3 定义. 38
9.4 营运现金流量预测假设...... 38
9.5 利息、税收、折旧和偿债前的收益........... 39
9.6 投资分析......41
附件A 未来10 年酒店经营情况预测. 43

1 介绍
1.1 业主介绍
大连泰达新城建设发展有限公司是天津泰达控股集团之上市公司泰达股份(000652)旗
下的一家区域开发公司，目前在大连生态科技创新城着手开发“北方生态慧谷”项目。

天津泰达投资控股有限公司成立于2001 年12 月。2009 年，销售收入462 亿元， 总
资产1399 亿元，主要经营领域为金融、实业投资、房地产、公用事业、区域开发、专营领
域和高档服务业等七大产业，拥有泰达集团、泰达建设等11 家全资公司，泰达国际、滨海
快速、渤海银行等30 家控股公司和泰达发展、长江证券等24 家参股公司，其中泰达股份、
津滨发展、滨海能源、泰达物流、ST 四环、滨海投资等6 家为上市公司。

1.2 项目介绍
拟建酒店位于北方生态慧谷项目核心区域，距离大连市区约20 分钟车程。项目规划面
积800 亩，总建筑面积60 万平方米，总投资约25 亿元。作为“大连生态科技创新城”的重
点项目，项目投资包括建筑面积15 万平方米的以呼叫中心为核心的服务外包产业、物联网、
创业孵化器等新兴产业为主题的产业园区，约42 平方米的高档住宅社区，约3 万平方米的
高端餐饮、酒店项目。

1.3 主要假设
宏观环境
未来将不会发生对大连乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活
动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；
重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水
平提供，以满足顾客的期望，并达到其满足水平；
中国尤其是辽宁和大连市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会
经历重大和持续的衰退；
我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；
出入大连的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程
度的要求；
大连市和甘井子区政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市环境，并按
既定计划加大对科技创新城基础设施建设的投入；
大连市、甘井子区及大连生态科技创新城将吸。。。