节房地产业宏观走势及政策动态 11
第三章 市场分析 17
第一节 大连房地产市场综述 17
第二节 2011年大连房地产市场预测 21
第三节 项目区楼盘现状分析 23
第四章 市场定位 28
第一节目标消费群体分析 28
第二节竞争性楼盘调查分析 28
第三节产品定位 31
第五章建设规模与项目开发条件 38
第一节建设规模 38
第二节项目现状概况 38
第三节项目建设条件 39
第六章项目总体规划与建筑方案 41
第一节建筑规划与设计的指导思想与原则 41
第二节项目总体规划和功能分布 46
第三节建筑方案设计 47
第七章环保、消防与安全 53
第一节环境保护 53
第二节消防 59
第三节安全保卫 60
第八章项目组织机构与人力资源配置 61
第九章项目实施进度 63
第十章 投资估算及资金筹措 65
第一节建设投资估算 65
第二节资金筹措 67
第十一章财务评价 68
第一节财务评价基础数据与参数选取 68
第二节销售收入估算 68
第三节项目财务效益测算 70
第十二章结论与建议 73
第一节可行性研究结论 73
第二节建议 73

第一章总 论
第一节项目背景
项目名称
大连开发区原日清用地改造项目。

开发商概况
大连兆嘉房地产开发有限公司，成立于2007年6月，注册地址为大连市沙河口区集贤街30-1号，注册资本捌佰万元，为有限责任公司。

公司隶属于大连嘉帝建筑工程有限公司，该公司曾承建“大连市委办公楼”、“成都花园一期”、“光电子FAB芯片厂房”、“大连宏鹰食品厂房、办公楼工程”、“大连现代电子厂房”等优质工程，并获得众多的社会荣誉，连续三年获得大连市工商管理局免检企业、普兰店市纳税50强企业、大连市建筑欧亿·体育（中国）有限公司诚信企业、大连市建筑欧亿·体育（中国）有限公司先进企业。

近年来公司在大量的工作实践中，根据企业的发展要求、规划、程序、方法和目标等，逐步完善了企业的各项规章制度。同时贯彻和落实了国家有关发展房地产的各项方针政策和法令、法规，正确调整和处理企业内部及其与外部的各种关系，协调企业的人、财、物等各种要素，最大程度地调动了企业员工的积极性，推动了企业各项工作的蓬勃发展。

公司通过积累的丰富的建筑经验，准备进军房地产开发：价值、专业、创新、资本、信誉是其核心竞争力。专业的精英团队，卓越的产品规划，创新的战略思考是其持续健康发展的坚实基矗兆嘉地产将秉承以业主为本、追求业主内心真正幸福的人文价值观和以产品为本，追求其全面卓越品质的科学价值观，为跻身专业的地产公司而不懈拼搏。

可行性研究报告编制依据
1、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定；
4、2011年大连市政府工作报告；
5、大连市城市总体规划；
6、大连市金州新区规划；
7、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准；
8、委托方提供的其他材料。

四、项目提出的理由及过程
大连是东北对外开放的窗口，是东北重要的国际航运枢纽和国际物流中心。改革开放以来，大连市的社会经济得到了飞速的发展，成为东北地区综合经济实力最强的城市之一，是我国北方发展最快、地域经济最好的城市，也是吸引外商投资的热点地区。在2009年8月，大连市委十届七次全会中首次提出了“全域城市化”的发展战略。2011年1月11日在大连市第十四届人民代表大会第四次会议上市长李万才提出“在‘十二五’时期大连要使全域城市化显著加快。进一步完善‘四大组团’空间布局、城市功能、产业发展和生态建设规划，产业布局、基础设施、生产要素和重大项目加速向北转移和聚集，多中心、组团式、链条化城市新格局三年初具规模，五年基本形成，城市化率达到75%以上”。由此可见，未来五年是大连加快经济发展方式转变的攻坚期，也是大连建设区域核心城市、向东北亚重要国际城市迈进的重要机遇期。

大连市金州新区是于2010年4月由原大连经济技术开发区与金州区合并成立的，区域总面积1,039.8平方公里，人口110万。金州新区的成立，是全省全力推进沿海经济带开发建设进程中重要进程，在辽宁沿海经济带开发开放过程中具有举足轻重的作用，在辽宁老工业基地全面振兴中承担着率先发展、率先振兴的历史使命。金州新区地处东北亚经济圈，环海经济带和东北三省走廊交汇点上，是内地通往大连的咽喉要道，更是东北乃至远东地区走向世界的门户。拥有广阔腹地，是中国东北地区人流、物流的集散地。区政府在2010年12月24日召开的金州区委五届六次全会中提出：“‘十二五’时期要加速全域城市化步伐，把金州新区建设成为大连新市区的中心区，成为开放程度高、核心竞争力强、协调发展快、生态环境优、经济社会效益好的国内一流、国际知名的新区”。

随着大连全域城市化的进程，金州新区逐渐成为带动大连“全域城市化”发展的领头羊。城市基础设施建设不断完善，为金州新区的经济发展提供了良好的投资环境，越来越多的企业及个人选择落户金州新区，直接带动了金州新区的房地产市常在金州与开发区形成组团后，万科、远洋等众多知名开发商进驻金州新区，以其雄厚的经济实力及丰富的开发经验，打造多个高品质住宅项目，直接将金州新区的整体居住水平提升到了一个新的高度。