威海韩国之窗建材家居广场招商策划报告前言韩国之窗——建材家居广场的招商是一项庞大而复杂的系统工程。首先，经过十几年的发展，威海地区建材市场的经营用房超过了30万平方米，大大供过于求（30万平方米的建材市场需要60亿的市场来支撑，而威海现在的市场需求最多20个亿，由威海晚报得到信息），加大了招商的难度。其次，韩国之窗——建材家居广场的规模大，建筑面积达到6万平方米，它的规模在整个威海地区是最大的，在整个胶东半岛也不多见，一旦开业，必然对整个市场的格局形成重大的影响。显然，要做好次件工作，除了已有的不可改变的一些条件支持外，还必须有一个经过详尽论证切实可行的招商策划。我们认为，韩国之窗——建材家居广场的招商策划必须立足以下原则：首先，培育市场的战略理念，作为商业活动，市场导向是不可变的自然法则，但是，现代供过于求的商业背景下，市场是培育的结果。而培育需要投入，又是一个渐进的过程。将这种理念体现于招商策划中，那就是让利于社会，从战略的高度，长远利益设计招商过程中的各种参数，包括租金、管理费、免租期等。我们相信，让利等同于投资，投资才能有回报，同时亦注意到，此种理念和投资者追求尽快回报形成矛盾，在短期与长期，局部和全部的利益选择中，我们认为应该放水养鱼。其次，循序渐进的工作方式。招商是一种变数极大的系统工程，涉及到的方方面面，必须踏踏实实地做好每步工作和每个细节。招商的成功取决于多种因素，但一份立足市场状态，统筹全局，言之有理，具有前瞻性的策划方案是成功的基础。为了使工作目标切实可行，我们在方案设计中对整个流程和时间的安排已有了一个渐进且富有弹性的计划，并考虑到各种可能出现的问题对招商各环节衔接的影响。再次，全心全意依托发展商。由于招商过程存在的不定因素较多，为更好的体现发展商的意图，我们在方案设计和招商中，充分尊重发展商的设想，力图把发展商的意图，市场规律及我们的专业技术能有机的结合起来。最后，此次招商的最直接目的是：以招商促销售。同时良好的招商工作也将是日后物业的经营管理打下坚实的基础，因此，招商工作在整个项目的运作当中，是不可或缺的重要一环。项目运作完成后，将填补世纪大道一带的商业空白，使之成为新旧商圈的区纽，并且因为该项目自身坐拥的地理位置和紧邻的新兴区域，更会成为文登商业链的中心。第一章商业环境大市（威海地区）威海地理位置威海市位于山东半岛东端，地处北纬36°41′～37°35′，东经121°11′～122°42′。北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。 东西最大横距135公里，南北最大纵距81公里，总面积 5436平方公里，其中市区面积731平方公里。 海岸线长985.9公里。辖荣成、文登、 乳山3市和环翠区。环境资源威海风光秀美，四季分明，依山傍海，是旅游避暑胜地。１９９６年威海被联合国评为全球改善人居环境１００个范例城市之一。１９９８年，又被评为中国优秀旅游城市。威海民俗文化活动和国际性节会丰富多采。荣成的国际渔民节，展示了胶东渔民文化和渔家风情；乳山国际侨友联谊会，以侨为媒，广交八方朋友。威海房地产业发展迅速，从一般公寓楼到高级豪华别墅应有尽有，价格适中，租买皆可，适合海外人士在威海定居或临时居住，购房、租房均享受国民待遇。威海市政府为了给来威海的外国人提供更好的生活和学习环境，目前正在规划建设两个外国人生活小区：一个欧美生活区、一个日韩生活区。每个生活区内都建有国际学校、医院、娱乐、健身场所。 经济建设A、产业结构威海市政府提出调整优化第一产业、改造提高第二产业、加快发展第三产业的原则，不断加大产业结构调整力度，三次产业比例调整为12.8∶55.3∶31.9。农业结构调整取得较大突破，粮经面积比调整到44∶56，渔业养殖与捕捞的产量比调整到54:46，森林覆盖率达到32.7%。工业结构调整力度加大，机械、化工、建材等传统产业普遍得到改造，电子信息、新材料、生物工程等高新技术产业快速成长，占工业总产值的比重达到14.7％；大企业、大集团的支撑拉动作用进一步增强，销售收入过亿元、利税过千万元的企业达到276个和268个别。三产内部结构得到优化，新型流通业态和现代营销方式所占比重达19.7%。旅游业发展势头强劲，全年接待海内外游客725万人次，实现旅游收入55.5亿元，分别比上年增长13%和19%。交通运输保持平稳，公路通车里程2405公里，比上年增加233.3公里；全年各种运输方式完成货物周转量44.6亿吨公里，下降7.3%；旅客周转量完成23.8亿人公里，增长10.2%；港口货物吞吐量完成915.8万吨，增长11.1%。邮电通信事业发展迅速，2002年末固定电话用户发展到77万户，移动电话用户发展到48.8万户，互联网用户发展到11万户。民营经济发展速度加快，全市个体工商户、私营企业发展到5.7万个，从业人员17.2万人，注册资金58.6亿元，实交税金3.2亿元，分别增长8.8%、11%、29.4%和29.9%。其中，私营企业达到7217个，从业人员9.1万人，注册资金49.2亿元，实交税金1.8亿元，分别增长19.2%、17.6%、35.2%和45%。B、对外贸易对外贸易继续成为经济增长的亮点，全年进出口贸易总额40.31亿美元，比上年增长37.8%，其中出口25.3亿美元，增长31.6%。经济外向度达到40%，提高了6个百分点。出口结构进一步优化，加工贸易出口14.87亿美元，增长34.1%，占出口总额的58.8%;机电产品出口8.4亿美元，增长53.1%，占出口总额的33.2%。招商引资成效显著，批准利用外资22.15亿美元，增长94.5%;实际利用外资10.98亿美元，增长82.7%;吸引国内资金102.6亿元，增长78%。对外经济技术合作进展顺利，全年新签订劳务输出合同金额1.27亿美元，增长17.8%;完成营业额8300万美元。外派劳务4320人次，期末在外人数7380人，分别增长18.8%、18.6%。C、人民生活2003年，威海市城乡居民收入稳定增长，消费水平明显提高，消费结构更加科学合理。物价水平的平稳发展及市场商品的日趋丰富，使百姓得到了更多的实惠。政府有关部门积极采取扶持措施，再就业工程成效显著，社会安定祥和。社会保障体系进一步健全，第三产业发展迅速，人们的生活质量得以全面提高。【城乡居民收入稳定增长】 2003年，城市居民人均可支配收入10194元，比上年增长8.6%，首次突破万元，列全省第三位。农民人均纯收入4751元，增长7.9%。城市居民收入增长幅度高于农民，收入的增加主要来源于职工工资的增加。全市在岗职工年人均工资为11215元，增长9.6%。城市居民收入渠道呈多元化，形