同济逸仙大厦—第三轮提报—上海同策咨询股份有限公司2010年6月提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位第一次提报工作内容工作1：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场）结论1：乱、交通可达性一般、办公物业整体档次较低、办公市场成交弱势、入驻企业集中在钢贸和物流类工作2：大柏树市场企业调研结论2：大柏树办公市场成交状况较为平庸、大柏树65%的企业为钢材类企业，确立钢贸企业为本案突破口工作3：项目整体定位结论3：定位一——成长性企业专属平台；定位二——成熟企业的改善性办公；定位三——低碳节能办公 最终确立结合一、二方向定位，分别提出BOHO和PIONEER OFFICE的概念工作4：商业策划定位结论4：本案不适合做集中型商业、结合周边办公商业共性，建议本案以餐饮等配套商业为主、通过办公 商业人均面积测算，建议本案1、2层为配套商业，3-5层为会议、办公功能空间第一次提报反馈意见1、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其他产业方向，项目如何定位？2、是否可再深入研究5层商业的可行性，5层商业所能带来的利润较大，详细分析5层商业的定位、业态，是否可行？3、如何打造本案“3高”——高品质、高利润、高品牌第二次提报工作内容工作1：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？研究大柏树及其周边产业现状非钢贸类企业多以租赁为主，购买实力有限，产业聚集难度大如何不做第一钢市NO2产业差异化横向差异化钢贸类差异化｝定位培训、研发、科技中介孵化基地并提出需怎样的硬软件服务配套支持引入平台，超过第一钢市做NO1，斯迪尔表现出兴趣，并提出需怎样的软硬件支持工作2：商业定位研究5层裙房定位方向配套+办公配套+集中型商业大量市调研究项目东南西北商圈状况市调研究周边办公楼商业经营状况（财富国际、蓝天大厦、绿地创汇等）1-2层商业，3-5层办公配套以餐饮、休闲为主联系百思买、乐购、百联，无兴趣；建议1-2层零售休闲，3-5层集中型餐饮区域（曲阳商务中心延伸）合作模式：零售休闲+餐饮；大型商场+酒店；大型品牌购物中心；大型餐饮+休闲娱乐；酒店