PART 1.市场&产品篇郑州房地产市场简介1.郑州房地产市场2007年全年共计投放1124万㎡； 比2006年增加340.43万㎡； 全年共计销售953.05万㎡,比2006年增加165.73万㎡； 全年供销比1.18：1,商品房余量200.8万平方米； 全年商品房销售均价：3905元/㎡； 其中住宅销售均价：3538元/㎡，非住宅销售均价：6700元/㎡郑州房地产市场简介2.2008年市场投放量体： 存量约200.8㎡+新增约1350万㎡=1550.8万㎡ 趋势：产品竞争力的提升龙湖镇市场简介现状：●本区域整体生活配套一般，地段优势不明显，但有两大特色：自然景观-龙湖，人文景观-10余座大学组成的大学城，目前区域内个案基本上集中在这附近●从交通上来看，本区域目前依靠老107国道和郑新路与郑州连通，交通情况处于中上水准●从客层上来看，因为目前郑州只要是外环以内的楼盘单价都在4000元/平方米以上，所以说以区域内20-25万/套住宅的优势吸引到很多在郑州市区购房困难的客层、投资客及地县级的客层●从价格上来看，单价已经从区域刚开发时候的1000-1200元/平方米左右上升到现在的2300-2600元/平方米左右，主力总价已经达到30万/套，和郑州同类产品的总价差距在逐渐变小,当地的发展商也开始注重对面积的控制，规避总价过高所带来的销售障碍●从个案上看，区域内目前在售项目不多，以龙泊圣地、21世纪国际城这两个远郊大盘为代表，基本上都配备了从郑州市区发往现场的看房车，把客户看房不便的困扰降低到最小●本区域项目在规划上大都注重社区配套的完善，避免区域配套较差的销售障碍●目前区域基本上所有空地都已经拍出，今年会有超出以往年份的更大量体会推向市场市场分析结论●从面积上来讲,精简的户型和相对小的面积在龙湖当地市场上越来越受到追捧，因此控制面积是项目顺利去划重要因素之一●从单价上讲，龙湖当地市场的价格在郑州市场房价不断上升的背景下也一路上涨，但是也只是对那些自身优势巨大（品牌、规模、景观、环境）的项目而言，新盘入市若直接参照大盘的价格，那么在销售上将难度较大，因此相对合理的单价是项目顺利去划重要因素之二●控制好了面积与单价，总价自然相对较低，与龙湖镇区域各项目在总价上有了区隔，与郑州同类产品的总价区隔则更大，对本区域的需求客户的吸引力更加巨大，因此严格控制的总价是项目顺利去划重要因素之三●总价低不能代表居住和生活质量低，在规划产品时把绿化景观和社区配套作为重点做去，多增加产品的附加值，提升产品本身的性价比，因此把产品力做精做细是项目案顺利去划重要因素之四本案SWOT分析：本案SWOT分析：1.Superior（优势）离107国道较近泰山路是规划中与市区紫荆山直连的快速通道离当地著名景观龙湖约1公里规划户型面积合理，单价较低，总价范围控制得当社区成规模，可自身提供一定配套5000平方米中心绿地