目录
第一部分市场调查报告要点…2
宏观市场分析2-3
龙湾片区环境调查…4-5
市场竞争分析 ……5-14
第二部分市场需求调查…15-23
第三部分 项目定位……24
项目分析…24-26
项目定位…26-30
第四部分项目营销推广计划 31
销售计划…31-35
推广计划…36-43

第一部分市场调查报告要点
宏观市场分析
一、涪陵宏观市场概况
目前，整个宏观经济已经摆脱08年下半年以来金融危机的阴影，经过国家重点进行经济结构的调整和投资建设，数据显示，零售业消费支出有增速明显，表明经过一定时期的宏观调控，经济增长有由投资拉动型向消费拉动型增长的趋势。

在调控过程中，房地产信贷趋紧，趋严，银行不良信贷的比例得到控制，信贷发放方向有向优质企业倾斜的趋势。

总体来看，涪陵经济环境在宏观调控措施下结构趋向优化，将在较长的时间内为房地产项目开发创造平稳、良性的开发环境。

二、涪陵房地产市场环境分析
09年上半年，随着中央和地方各项刺激经济计划高频率出台，政策效应逐渐显现，经济反弹的趋势越来越明显，在此过程中，涪陵区房地产充当了先行军。09年以来，涪陵房地产市场开发投资稳步增长，房价止跌回升逐月上涨，房地产市场呈现出回暖态势，特别是第七届房交会的召开，商品房销售量大幅度增长，出现了平稳增长的好势头，主要呈现以下特点：
一、房地产开发投资稳步增长
09年1-6月，全区完成房地产开发投资65053万元，同比增长23.2%，增幅比去年同期回落96.8个百分点。

09年1-6月，全区房地产开发企业商品房施工面积186.74万平方米，同比增长3.6%，增幅比去年同期回落41.5个百分点；
二、房屋竣工面积大幅增加
近两年来新开工的商品房陆续竣工投放市场，房地产市场的房源供应较去年明显增加。截止6月末，商品房竣工面积14.07万平方米，同比增长2倍。其中，住宅竣工面积9.98万平方米，同比增长163.3%。

三、商品房销售止跌转升
09年上半年全区商品房销售面积35.93万平方米，同比增长126.4%。其中，商品住宅销售面积34.75万平方米，增长148.2%。 商品房销售额10.02亿元，同比增长131.8%。其中，商品住宅销售额9.66亿元，增长159.8%。这主要得益于“山水城市宜居涪陵”第七届房交会的拉动。

据了解，为期三天的“山水城市宜居涪陵”第七届房交会由于规模大，优惠力度大，商品房、二手房交易异常活跃，共成交2782件，成交面积达28.58万平方米，成交金额为6.53亿元，创历史新高。其中新建商品房成交面积15.17万平方米，成交金额为4.55亿元，成交均价3000元/㎡。二手房成交面积13.41万平方米，成交金额为1.98亿元，成交均价1480元/㎡。

四、廉租房建设力度加大
为改善城市中低收入困难家庭住房条件，不断完善城市综合服务功能，改善市民居住环境和提高生活质量，涪陵区通过制定七项措施，即：“严格基本建设程序”“严格行政审批制度”“严格执行建设标准”“加快项目实施进度”“加强计划管理”“确保工程质量”“加强监督和检查”等来完成3000套15万平方米廉租房建设。

目前第一批房屋已经动工，布局在江南老城、江东片区、李渡、白涛、龙桥三大工业园区和几个中心镇。

五、房屋销售价格逐月回升
上半年全区房屋销售价格累计同比下降1.2%，1-6月同比指数分别为97.6%、98.3%、98.6%、99.1%、99.4%、99.8%；累计环比上涨2.8%，1-6月各月环比指数分别为100.1%、100.9%、100.3%、100.8%、100.5%、100.3%。

从分类看，新建房屋销售价格累计同比指数下降1.2%，累计环比指数增长2.8%，其中商品住宅中的普通住宅上涨2.9%，高档住宅下跌1.4%；二手房累计同比指数下跌2.3%，累计环比指数上涨1.7%。

分套型看，90平方米及以下的新建普通住宅销售价格累计同比指数上涨4.0%，高档住宅上涨9.0%；90平方米以上的新建普通住宅销售价格累计同比指数上涨0.7%，高档住宅下降2.4%。

龙湾片区环境调查
龙湾片区位于太极大道和体育南路之间，南靠南湖公园、北临体育广场，西接望州公园，地理位置优越，距离涪陵中心商业区高笋塘南门山片区步行只需要10分钟。

龙湾片区是涪陵区90年后期开发新建片区，区域内以政府职能部门、教育机构和相关部门的集资建房为主，大多在90年末期和2000年初期开发建设而成。因该区域地形地势陡峭，多以高层住宅小区为主，社区品质一般。

区域内概况：
行政部门:民政局、建设局（建委）、交警支队、国安局、规划局、邮政局、中心血站、国土局、水资源公司、盐业局、林业局、招商局等；
教育资源：涪陵区幼儿园、实验小学、十四中、十六中等；
交通便利：太极大道（四环路）、体育南路环绕四周，多路公交车都经过此地；
生活配套：重客隆超市，各种特色餐饮店面林立；
医院：中山医院、妇幼保健医院、李志沧骨科医院等；
休闲广场：体育广场；
金融保险：中国人寿、太平洋保险、安诚财保等；
企业单位：太极集团、商社汽贸等；

市场竞争分析
一、东城板块（顺江大道一带）
涪陵东城区与核心商业圈高笋塘南门山一带相距不远（约1500米），该区域以三峡库区移民及其安置房为主，区域内人员混杂，社会治安较差。区域内公交系统滞后，到达性较差，生活及市政配套不成熟。区域受商贸、生产企业影响，整体档次不高。

1、东城板块特点：
整个东城区集中较多的低品质楼盘：之江名苑、东城丽苑、阳光东城、展居·东紫苑等，区域内房产市场竞争较为激烈。

受地理条件和发展状况的限制，东城区内的公交系统并不完善，只有3路（终点站是到东站）和20路公交车到此区域。此影响将会持续很长一段时间制约整个东城区房地产的发展。

区域内生活配套并不成熟，没有大型的生活超市和医院，一定程度上影响了此区域的房产销售。

2、对龙湾片区的影响：
虽然东城区离龙湾片区仅约15分钟车程，但以移民安置房为主，销售单价与本项目所在的龙湾片区没有太大的可比性。目前整个东城区在售项目约4个，合计体量约40万方，销售单价从2500-3500元/㎡。2010年预计新开盘项目3个（之江名苑2期，金科天湖小镇、展居·东紫苑2期），可供消费者选择的余地较大，其总价较低，但此区域的生活配套的不成熟对客户的影响巨大，难以吸引涪陵地区的中高端客户眼光。

二、滨江路板块
滨江路东起长江大桥西至两江广场，是集涪陵旅游观景、休闲、居住和商贸为一体的滨江观景带，是涪陵的城市名片之一，整个滨江路依长江而下，景观资源比龙湾片区丰富，集中了金科廊桥水岸、金科黄金海岸、世纪滨江、滨江国际、锦天名都、香江豪庭等，是涪陵人民心中的富人居住区。

1、滨江路板块特点：
本区域内的江景和其他景观资源较为丰富，距离涪陵中心城区有一段距离，周边无厂矿工业，环境优雅，空气质量良好。是涪陵政府规划的重点区域之一。未来升值潜力巨大。

整个区域内楼盘价格较高，是涪陵人心中的富人居住区，滨江