易居房地产研究院·教育培训中心

本次调查由人力资源研究室主任窦吉指导
房地产营销二专学生张振梁、许寒斌负责统筹策划
二专全体学生共同参与完成

2007年2月

目录
序 .......3

引言 .....4

第一部分建筑伦理 ...5

第二部分居住环境与生活幸福感的关系 ........10

第三部分不同年龄的人群对于住宅周边配套的偏好 ..........13

第四部分不同社会阶层的人群对于住宅地理位置的看法 ......19

总结 ....25

序

此次“消费者行为研究调查”历时二个月，从拟定课题，设计问卷，实施调研到数据统计，撰写报告，进行得比较顺利，也非常成功。这一切都离不开大家的一路支持与投入的热情，以下是对本次调研做出各种贡献的同志们，在此一并感谢：
感谢“消费者行为研究调查”研究小组的全体成员：许寒斌、张振梁、谢娜、徐沪嫣、张雯、陈莹、陈晨、汤峥鸣、唐瑜。小组成员齐心协力，不停的往返开会，严寒下外出实施调研，熬夜数据统计、撰写报告。

感谢易居房地产研究院教育培训中心人力资源室主任窦吉的全程顾问，在调研各个阶段给予的大力帮助和支持。

感谢易居会总监陈国胜提供的宝贵客户欧亿·体育（中国）有限公司，为调研的实施开辟了新的途径。

感谢易居房地产研究院市场部王俊翼、陈哮天等对问卷的设计，数据的统计给予的技术支持。

感谢在各案场实习的房地产营销二专的同学，闻劼、陆磊宁、陈晨在百忙中抽空做问卷调查。

感谢上海大学房地产营销二专的所有同学对此次调研广大的支持。

最后感谢易居房地产研究院给予我们提供的各种软硬件平台及实践的机会，使我们能在实践和锻炼中迅速成长！

“消费者行为研究调查”研究小组
2007年2月14日

引言（宏观背景分析）
从2005年4月份开始，伴随着“银行取消转按揭”，“全额征收营业税”等一系列政策的出台来抑制房价的过快上涨以后，上海楼市便随之摆脱了其生机勃勃的景色，进入了一个生命周期的严冬期，人们对房地产欧亿·体育（中国）有限公司的态度从原先的“疯狂抢购”，到了一个持币观望的状态。经过了几个月时间的反复思考，从十一假日房展会以及之后的地博会上，从上海居民对于楼盘的关注度来看，人们对于房地产欧亿·体育（中国）有限公司的看法正变得越发的理性。伴随着上海居民年均可支配收入的不断提高，以及对于生活质量水平的不断追求，房子作为一个避风挡雨的场所这样一个简单作用已经不能够满足于大部分的居民的真正需求了。在此基础上，住宅的品质，周边环境，配套设施，地理位置等越发的成为人们关注的焦点，在这样的前提下如何开发符合消费者需求的住宅成了所有房地产开发商包括房地产营销代理机构值得思考的一个问题。

虽然从今天的形势来看，对于房地产欧亿·体育（中国）有限公司未来的走势依然不很明朗，但是有一点是可以肯定的，房地产欧亿·体育（中国）有限公司热火朝天的繁荣景象已经一去不复返了，在接下来的日子里，房地产市场的专业化，人性化发展是必需，也是必定的。在各企业竞争日趋激烈的今天专业化与人性化程度将会成为每个企业的核心竞争力。那么如何专业化与人性化呢？在我们看来，就是要以科学实际的理论来研究消费者的需求，抓住消费者的潜在心里需求。如果说前两年的市场是得房源者得天下的话，那么在今天乃至今后期很长的一段时间里，得客户者得天下将成为一个必定的现实。在房地产项目开发的整个过程中，每环每扣都必需以需求为导向。要做到这一点，就必须时刻了解到消费者的真正需求是什么。

为了清楚的了解上海居民目前的居住偏好以及对住宅的主观心理行为，我们特别做了这次关于消费者购买行为的研究，分析上海居民目前的居住状况以及居住偏好，以提供专业，准确的市场分析报告。

本次研究主要有两个目的：

１、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解目标客户群的需求和行为。

２、在目前的竞争日趋激烈和宏观调控市场下，为针对性营销代理提供依据。

针对上述两个目标展开了问卷的设计与研究。在上海的地铁站和一些大型商业街等人流较多的地方采用定点随机抽样问卷访问的方式。另外通过电话的随机抽样访问也收集了一些数据，共取得有效样本1463个。