总 序

今天的广州房地产市场相对平静。

万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。

万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。

对于本地的房地产欧亿·体育（中国）有限公司，将是一场革命，以往的欧亿·体育（中国）有限公司标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。

这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。

合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。

广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个
核心问题：
核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面；
核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌；
核心问题三：如何使市场迅速认知、认同万科企业及广州万科四季花城；
核心问题四：如何运用营销策划和应运策划。

带着寻求这些问题的解决之道，敝司对项目及万科进入广州后，无论是万科企业还万科产品所面临的，从广州开发商和市场等多方面因来的压力与困难。并提出了相应的解决办法。达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。这就是本次策划的宗旨。

第二篇 整体发展战略

第一部分 万科广州四季花城项目的理解

整体思路：
本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。作到“知己知彼”，“百战不殆”。同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在广州创造房地产一个神话.

一、清晰的理解万科广州四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁
一）、项目的优势分析 (S)
1、 万科地产以多年房地产全国性开发经验，已形成了成熟的开发模式，对自身产品的严格要求，对市场的充分了解，完全符合房地产市场竞争的规律；
2、 项目位于“大广州”概念的西区，是广州政府西联的主要目的地；
3、 项目距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩大了项目的客户层面；
4、 本项目离广州市中心区的行车距离为30分钟以内，是城市人可接受的交通距离。

5、 万科四季花城所在区域—西区，目前犹如白纸，本项目可以描出最美的画；
6、 项目总占地600多亩，在西区的发展中乃是规模最大的项目，规模开发必将备受注目；
7、 项目分期开发，可塑性较强，有利于从迎合到引导市场的飞跃，有充分的空间将品牌与项目做强，做大；
8、 项目拥有不可以再生和被复制的天然珍惜资源——八山二湖，是项目最核心的表征优势所在；
9、 项目建筑密度低，适合享受生活；
10、 情景洋房是万科地产的专利产品，首次导入本地市场，其特色必将受到市场的追捧；
11、 项目周边教育体系较完善，教育配套与氛围满足客户的需求。

二）、项目的劣势理解（W）
1、 万科虽然是全国房地产市场的“老大”，但在广州市场的知名度还待树立与强化；
2、 由于万科在广州是首次开发项目，缺少示范性的样板项目，因此，对产品开发的优势要在产品打造出来才能体现；
3、 同样原因，万科最完善的物业服务也要在业主入住后，才能被口碑宣传；
4、 项目所处地块的相关市政投入与配套还需一段时间才能完善，周边各种生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位，目前区域市场认可度仍不高；
5、 虽然项目自然环境很好，由于是开发的“处女地”，周边的环境较为荒凉，地块发展还要一定时间，环境的改造也将增加成本投入；
6、 地块内有高压走廊经过，如不进行“植入”处理，对居住及生态环境都有影响；
7、 项目邻近“长青墓园”，若项目入口3公里的道路未能开能，尤其是清明时节会加剧客户对项目心理上的影响；
8、 项目旁的“俊慧”学校的荒废，影响本项目的观瞻。