在开始我们的提案之前，我们首先想阐述一个重要的概念，接下来的整个提案内容都将围绕这个概念进行。

房地产行销的三段论
第一步：注意
任务：如何让消费者知晓楼盘信息（看见并注意你的广告）？
手段：通过媒体策划，确定最佳媒体组合，形成有效的接触点。

第二步：行动
任务：如何吸引消费者进一步采取行动（拿起电话或来到销售现场）？
手段：通过广告策划，提炼出有吸引力的卖点，并用好的创意表达出来。

第三步：购买
任务：如何说服消费者购买？（成交）
手段：楼盘的品质（地段、配套、户型、绿化等）、合理的价格、有力的公关促销、服务承诺等。

第一部分：市场分析
全国楼市形势及政策影响
经过近几年的高速发展，全国楼市开始呈现“冲高回落”的迹象，除个别地区（如上海）依然飙升外，大部分地区增长速度已放缓，楼价进入徘徊或小幅增长期，到第四季度，个别地区甚至出现下跌（如杭州、苏州等地）。

2004年被地产业界称为“政策年”，4号令、8.31大限、央行加息等宏观调控措施的出台，显示出政府为房产投资过热降温的决心，在全国产生一轮轮的冲击波，楼市的未来走势充满不确定的因素。

从年初到年尾持续不断的“泡沫论”、“多空论”之争，通过媒体大肆炒作，使本已扑朔迷离的楼市变得更加困惑，令消费者无所适从。

灌南楼市发展现状
受当地经济大环境的影响，灌南房地产的市场化进程起步较晚，2003年以前，这里的商品房开发基本还是一片空白。自2003年起，伴随灌南县全民招商的步伐，房地产市场迅速崛起，仅仅二年时间，商品房开发面积已近百万平方米。

由于本地房地产商缺乏市场开发实力，因此，政府采用引资开发的办法，到目前为止，相继有13家外地开发商进入。许多开发商来自发达城市，因此，开发实力和市场运作水平都较高，使得灌南楼市一开始就进入高层面的竞争。

经过近二年的跳跃式发展，灌南楼市已开始进入相对成熟期，居民积蓄多年的购买力得到了充分释放，由经营性购房、拆迁购房和部分居住性购房引发的第一轮销售热潮已经渐渐回落。住房需求需要后续购买力的重新积累，楼市开始进入缓慢增长阶段。

由于居民收入、消费水平以及人口规模的总量较小，而商品房开发的速度过快，市场供求关系已趋于饱和，个别楼盘将存在滞销的危险。

根据灌南城市规划，5年后，城区面积达到20平方公里，人口规模达到20万人。从长远来看，楼市仍有较大的发展空间。

结论
灌南县经济发展处于起步阶段，楼市发展空间较大，长远住房需求的存在为开发商提供了良好的契机。

随着众多开发商进入本地市场，导致开发总量过大；同时，由于现时住房需求以及购买力的不足，在短期内，市场开始呈现出供大于求的近似饱和状态。另一方面，受国家宏观政策的影响，部分消费者的心理预期出现波动，造成持币观望的行为。因此，未来的2年之内，在建（在售）楼盘将面临一定的风险和压力。

第二部分：项目分析
项目概况
位置
项目位于灌南县城中心，回龙路北侧，新安北路西侧，新兴北路东侧，地处闹市区，距离城区主干道人民路约800米。

周边配套
农贸市场、新安小学、二中、幼儿园、工商银行、医院、华联超市、灌南商城、百汇步行街、灌南宾馆、中心广场等都在本案附近。

交通
小区四面临街，其中新兴北路是交通干道，出行十分方便。

但是，新安北路和回龙路路况目前极差，不久后将会得到改善。

环境
小区周边绿化一般，且受农贸市场影响，回龙路一带显得脏、乱、差。

小区东西距离灌河、悦来河均不足1000米；规划中的城北公园也在附近。

小区内部环境规划良好，体现出较高的品位。

小区规划
项目参数
功能配套
包括休闲会所、幼儿园、商业用房、中心广场等。

户型设计
竞争性楼盘分析
目前已公开销售的楼盘包括中心花园、悦来花园、新文化家园、百汇步行街、温州商贸城、聚龙商贸城、金桥新园小区。其中温州商贸城已售完，悦来花园仅剩商铺、中心花园、百汇步行街已销售过半，金桥新园小区销售逾80%。

尚未销售的楼盘包括好生活广场（商业）、怡和家园（别墅）。

根据物业类型、位置、规模、档次、户型面积、销售周期等