亚星商业房地产营销管理有限公司 亚星国际商业街规划定位方案 2007年4月6日 目 录 一、形象定位 二、消费客层定位 三、功能定位 （一）功能细分定位 （二）功能规划建议 （三）业态业种规划定位 一、形象定位 立足本土的国际化商业典范 依据集团公司对亚星国际商业街的战略规划及定位要求，为了使亚星商业街的经营定位达到辐射整个郑州及周边县市的目的，我们遵照商业街高起点、高品味、高档次的规划要求，把亚星国际商业品牌一条街，打造成为该区域内高档次、规模化、特色化的商业地标，使其成为郑州商业界的名片与特色商业的典范。 经过我们的详细调研与集团领导对亚星国际商业步行街的精准定位，使我们对亚星国际商业街的规划有了明确的方向。步行街将是特色性、国际化，规模化、高品味的商业地标。主力消费群体是一些高端消费群和目的性消费群，在这里可以满足他们对国际精品与特色商业的体验式消费要求，走进亚星商业街就是一种品位与高贵的象征。国际化的品牌内涵和极具特色的品牌形象号召力，能更有效的吸纳郑州市及周边城市的高端消费客层。 为了使亚星商业街达到特色化国际化商业街，商品结构定位于高档品牌，主要以国际品牌服饰为主，再穿插一些特色餐饮。从个性化，特色化的角度考虑，使其成为国际化购物中心，成为郑州商业界独一无二的亮点。让顾客购物中休闲，在休闲中购物。其核心地位在未来数年都将无法动摇，将持续发挥其重要的影响力 。 二、消费客层定位 高级公务员、高级白领、高级商务人士、私营业主及周边县市的高收入客层。（25-45岁） 此类客层主要是整个郑州市及周边地市IT界、金融界、地产界及商务界等的高级白领及高级商务人士；高级行政区内的高级行政官员；私营老板等。 消费习惯： 1、具有很强的经济能力及支配权； 2、追求品牌和娱乐消费，消费心理较为成熟； 3、以高档为主；特色消费为辅，是本案的主力消费群体； 4、以奢侈品和高档品牌消费为主要特征，对消费环境及个性化服务要求较高； 5、注重商品的品质和品牌附加值，追求更高层次的文化、娱乐、精神享受。 三、功能定位 体验式消费品味中心 （一）功能细分定位 亚星国际广场的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持： 1、设计休闲购物和目的性购物人流 （1）购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划： （2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。 （3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此，使各种业态之间的互动得到有力的加强和补充。 （4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。 （5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。 （6）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。 2、提高步行商业街的整体物业和投资价值 的建议 亚星国际商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。 3、后续的经营和管理 亚星商业街在功能分区的同时，必须考虑到商业步行街的经营和管理，尤其象特色餐饮功能区域，更应是如此。 （二）功能规划建议 为了让亚星国际商业步行街能够达到辐射郑州市及周边地市，亚星国际商业步行街必须具备以下条件 1、对主力品牌的要求 （1）必须是具有系统化、全线化、规模化的国际国内著名品牌。 （2）在本欧亿·体育（中国）有限公司中具有较强的影响力与领导性，并具有很强的代表性。 （3）品牌在河南省属独有性或稀缺性，具有很强的竞争能力和适应能力。 （4）品牌的单店规模应具有相当强的号召力，并具有很好的品牌形象及健全的全国营销网络。 （5）站在辐射整个郑州市及周边地级市的高度而言，品牌 必须具有个性化、国际化，特色化的高档次品牌和个性化品牌。 2、对特色品牌的要求 （1）在本欧亿·体育（中国）有限公司有很强的创新能力，有跨区域拓展的业务发展需要，具有良好的品牌形象和口碑； （2） 具有相对成熟的系统化发展模式和选店条件。 （3） 对新市场的适应能力较快，本土创新能力较强。 （4） 在本欧亿·体育（中国）有限公司领域的品牌个性较强。影响力较大。 （5） 与相关业态的互补性较强，能够很好的促进整体的商业形象提升。