地块位置 目前状态 经济指标
沪南公路串联
浦东、南汇交界
外环以内
地块位置
地块现状
地块水系资源
地块周边环境
地块现状
地块南部一处物流办公楼
地块中间一保留的多层住宅区
河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围
地块现状
地块被道路、河流和已有建筑强行分割为四幅偏小地块,大盘风韵顿失
1.9
地块现状
道路南北向两头受阻，周边多厂房，造成人流不畅，商业扩散度有限
地块现状
受“70/90”政策限制
内部3.6万㎡动迁回搬建筑面积指标
综合经济技术指标：
项目规划限制条件：
经济技术指标
地块位置优越，南汇距浦东最近位置，路网系统四通发达；
地块内部三条河道其中两条河道大约宽10米，水质佳，
三条河道成“工”字型与地块内部道路将地块划分为四块，各地块多呈长方形方正地块，但面积都不大，且地块中部还有一个保留的多层住宅小区，项目整体规划有定难度
总规模超过20万方，容积率1.8，内含3.6万方动迁回搬，且规划受到“7090”限制
地块特性总结
“地块零散”、“70.90限制”
“便捷”、“水景”
。。市场分析。

房地产宏观环境解读 微观市场解读 市场契机
PART 2
。。房地产宏观环境解读微观市场解读市场契机
宏观经济
土地现象观察
供需现状
——中国经济进入新一轮高速增长期，必将推动房地产业的快速发展
货币相对贬值， 固定资产投资行为增加
房地产宏观环境解读——宏观经济
【近年上海挂牌住宅土地出让列表 】
——开发全面外移，居住外围化
【土地价格】
5616元/㎡
6677元/㎡
12509元/㎡
新江湾城
宝山顾村
——地价快速上涨
8429 元/㎡ （07.7）
3044元/㎡（04.12）
房地产宏观环境解读——土地现象观察
——整体市场向上势头强劲；内环内、中外环板块领涨；
【公寓供求】
【价格走势】
供求两旺
【各环线价格】
房地产宏观环境解读——供需现状
内环内
中外环
61.3%
42.6%
19.1%
3.5%
14.8%
房地产宏观大环境看好； 24号文，房产市场真正市场化运作在世博、奥运的利好下，楼市将长远稳定发展 07年底，金融、税收等方面的调控下，楼市“拐点说”又现，仍需严密关注调控政策及楼市走势动向； 开发外沿化；外围项目市场机会扩大；
房地产宏观环境解读——总结
房地产宏观环境解读。。微观市场解读市场契机
周边板块地位解读
市场结论
发现土地价值，挖掘土地潜力，赋予新价值
精准市场研究及客户需求，寻找市场空白点
周康板块现状认知
本板块市场地位解析
【三林】：世博支撑，后发力度强，后来居上；导入市区客户
【北蔡】：“早期开发，在浦东本区客户以及市区客户心中地位稳定，后继力度弱，南北两段式开发，热点集中北部，南部认知度不高” ；
【周康】：市中心动迁基地，发展逐渐成熟，认知度仍较低，目前以南汇本地客户为主，拥有这着价格优势；
南汇进入浦东的北大门；周边高手环绕，差距大
公寓供需价格情况（07.1-11）
——周康成交量庞大，说明客户基础稳定，需求旺盛
4000元差距
——紧近浦东两大板块，认知度仍然较低，价格处于低位
本板块市场现状认知
在售楼盘位置图
主要在售个案： ①中邦城市 ②绿地东上海 ③天台星城 ④美林小城⑤菱翔苑 ⑥龙泽家园 ⑦大富苑
【康桥】：前期别墅聚集板块，公寓在浦东辐射下发展 【周浦】：原来的市区动迁基地集中地，目前以区域客户为主
开发集中周浦镇；康桥板块位置优越但目前开发氛围不足
本板块市场现状认知
康桥在售项目产品面积一览
大板块内没有滞销面积段
本板块市场现状认知
A. 康桥住宅产品大类一个不缺
产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表
本板块市场现状认知
产品空白：类似城郊结合部公寓产品存缺调查结果一览表
说明：×表示区域中没有该类型产品 ○表示区域中有个盘有该类型产品 ●表示区域中该类产品相对较多
B. 六大特殊物业在康桥完全空白
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