常熟市嘉晟鸿业房地产策划代理有限公司
二OO七年四月
写在前面的话：

嘉晟鸿业，做实效的策划

实效，不仅是一种简单的售卖，而是品牌建立的过程。

为客户创造品牌价值，为客户赢得未来才是真正的实效策划。

常生创业园不是一般的地产项目，而是——
一种咸有先例的项目建设思路，一种全新的地产发展形态。

所以，不是广告推广那么简单。

这要求：
对市场深度的认识和思考
对产业发展趋势的精确掌握
非常规的角度
不一般的思路
自信的坚持和系统的执行

今天我们提交的不仅是一个方案，
而是一个问题解决体系！
第一部分：我们为什么看好
常生（支塘）创业园？
一、剖析宏观大势，厂房价值凸显
⊙ 全球加工产业向中国转移，工业用地市场吸引世界目光
近年来，亚洲地区的工业地产市场空前繁荣。而作为亚洲市场重要组成部分的中国，则一直保持工业地产市场的快速增长，拥有无可比拟的低成本优势和强劲的经济增长率。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多欧亿·体育（中国）有限公司投资者来到中国投资工业地产。近年来，一些国际地产大鳄如普洛斯、AMB、新加坡丰树集团等纷纷涉入国内的工业地产，使工业地产投资成为继住宅、商业地产之后的又一大热点。

⊙ 住宅、商业地产风光不再，工业地产投资一路飙升
种种迹象表明，自2003年的房地产宏观调控以后，工业地产似乎是真正的受益者。在土地宏观调控的作用下正当住宅地产和商业地产在过热和萧条间徘徊的时候，工业地产的投资价值就显现出来。

⊙工业地产调控山雨欲来，协议让地时代一去不返
中央政府在完成对住宅、商业地产开发的宏观调控后，逐渐将调控的范围转移到工业地产领域，国发〔2006〕31号文件明确要求各地工业用地出让必须采取“招拍挂”形式，并建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。以此规范工业用地市场，限制工业用地的过热开发。政府宏观调控的结果导致今后工业用地将进一步紧缺，企业通过与政府协议出让方式大量圈地的时代不得不宣告终结。

⊙ 本地政府加紧土地看管，小型企业用地难上加难
就常熟市本地来讲，最新出台的《市委市政府关于加强建设用地管理的意见》中明确规定：“对进入工业园区、但注册资本低于150万元，不再单独供地；需要供地的内资项目原则上每亩投入不低于120万元，外资不低于20万美元。要坚决杜绝假借项目进行圈地，造成闲置、撂荒；对闲置两年以上的，依法收回后再重新进行配置利用。”这一政策，几乎令所有小型企业陷入用地瓶颈，今后再想购地自建厂房，难了！
⊙ 土地成本居高不下，自建厂房代价高昂
依照中央关于土地价格的统一规定，常熟市以八类土地标准最低保护价不得少于16.8万元/亩，而企业实际购买价一般不会低于20万元/亩（相当于300元/平米），再加上厂房造价600-800元/平米（以混凝土结构计算），仅这两项的费用就达到900-1100元/平米，再加上自建厂房费时费力，其总体成本几乎和购买厂房相当。对于急于开工的小企业来说，购买厂房的欲求更大。

⊙ 厂房出租超高回报，投资前景一致看好
近两年，国家对于住宅、商铺市场的宏观调控愈发严紧， 轰轰烈烈的投资声势也逐渐淡去。相反，厂房等工业地产的受关注程度却不断上升。以上海为例，工业地产的租金价格从2003年以来一路上涨。世邦魏理仕最新研究报告表明，2006年第二季度沪上平均厂房租金报价为每平方米每月36.4元，平均土地价格达到每平方米736.1元。据了解，在长春按标准厂房来计算，投资回报率大约在12%-16%不等，个别厂房投资个案回报率甚至达到20%-25%，而即便是写字楼项目,香港的投资者要求的回