1.1.项目背景
1.1.1.项目介绍
项目名称：盛达·欧洲城
建设单位：
法人代表：
项目负责人：
注册地址：
1.1.2.建设单位概况

1.1.3.编制依据
江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，编制盛达·欧洲城可行性研究报告，可行性研究报告编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。报告的基础欧亿·体育（中国）有限公司和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可的欧亿·体育（中国）有限公司、文件、函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到的欧亿·体育（中国）有限公司和信息。可行性研究报告编制依据主要有：
《建设项目经济评价方法及参数》（第二版）；
《投资项目可行性研究报告编制指南》（试用版）；
《中华人民共和国城市规划法》（1989年）；
《江苏省城市规划管理技术规定》；
《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）；
《镇江市城市发展规划》（2002-2020）；
《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国消防法》；
《企业法人营业执照》；
《建设项目选址意见书》（镇江市规划局）；
国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准；
项目建设单位提供的相关欧亿·体育（中国）有限公司；
编制过程中实际调查及收集的其他欧亿·体育（中国）有限公司。

1.1.4.项目提出的理由与过程
近年来，镇江市商品房价格和全国房地产市场一样上涨较快。其中主要原因有；一、土地价格上涨，由于土地使用权公开拍卖，土地的本来价值得以体现；二、水泥、钢材、沙石等主要建材价格涨幅较大；三、房屋结构日趋合理，功能更加完善，材料耗量增加；四、居住小区环境更加优美、配套设施更加完善，较大辐度增加了成本。五、城市建设加快，房屋拆迁量加大，商品房需求增加，推动房价的上升，随着城市拆迁新政策的实施，拆迁成本将加大。综上所述，商品房价格上扬有其合理性和必然性，预计今后三至五年，房价仍将适度上涨。基于上述预测，镇江盛达房地产开发有限公司决定投资开发盛达·欧洲城中高档住宅建设。

江苏中森建筑设计有限公司受镇江盛达房地产开发有限公司委托，承接镇江盛达房地产开发有限公司盛达·欧洲城中高档住宅开发项目可行性研究报告编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。在搜集了交通、供电和给排水等欧亿·体育（中国）有限公司后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。

根据委托方的要求，本报告将对盛达·欧洲城提出的必要性，项目实施规模，市场预测，投资估算及资金筹措作出阐述。可行性研究报告主要内容包括；项目背景、项目实施规模预测、项目规模、项目选址、项目投资估算、资金筹措方案等。

1.2.项目概况
1.2.1.实施地点
盛达·欧洲城位于镇江市丁卯新城，学府路南侧，经十二路西，现京口区丹徒镇庄家湾地块，项目面对全国重点高等院校江苏大学南大门（学府路北侧），规划总占地12.76公顷，合191.96亩，项目用地较规整。

1.2.2.主要建设条件
本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。项目用地现状为镇江市国有土地出让用地，项目建设场地已具备三通一平，场地地质条件较好，由委托方提供项目周边地质欧亿·体育（中国）有限公司判断，项目场地无不良地质条件，项目实施方案满足国家及省市法律法规要求，项目实施是镇江市城市建设重点发展方向。项目实施资金筹措拟由镇江盛达房地产开发有限公司自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施，截止目前已完成大部分土地投入，以及场内土方平衡、地质勘察、施工用临时水电及开工准备工作。

1.2.3.主要经济技术指标
项目规划总建筑面积：约306240m2；其中沿街商业用房40000 m2，住宅246240m2(规划由高层、小高层住宅组成)，综合楼17000m2，幼儿园2000 m2，会馆1000m2；设计容积率：2.4；建筑密度≤35%；绿地率≥35%。

项目固定资产投资估算为69239.2万元，其中土地费用16000万元，前期费用1865.8万元，财政及行政事业收费6117.2万元，建筑工程费38776.4万元，配套工程费3364.8万元，建设期营销费用408万元，建设期贷款利息600万元，不可预见费2107.1万元。（详见附表1）
项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款20000万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本4000万元。（详见附表6）
项目经营期内总营业收入为110649.5万元，销售税金及附加为6694.3万元，总成本费用为72890.4万元，利润总额为31064.8万元，全部投资利润率为44.87%。（详见附表7）
计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为25.11%，财务净现值为17040.8万元（折现率为8%）。（详见附表8）
计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为31.66%，财务净现值为17026万元（折现率为8%）（详见附表9）。

项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点(BEP)为70.12%。年保本现金流入为15517万元。（也可解释为在现定价的基础上下浮至70.12%，即住宅2008元/平方米，商业网点7012元/平方米，综合楼为2454元/平方米。）年保本销售率为13.32%(占全部面积)。年保本销售面积为住宅32799平方米，商业网点5328平方米，综合楼2264平方米，合计为40391平方米。