目录

第一部分、南京整体别墅市场环境 2
一、南京别墅市场整体情况 2
（一、）南京别墅市场的主要别墅类型 2
（二、）南京别墅市场分板块供应情况 2
（三、）南京别墅市场的价格区间 3
（四、）南京别墅市场的供需状况 4
二、南京别墅市场发展趋势预判 5
（一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 5
（二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 5
（三、）价格具有较大升值空间 5
（四、）接受度最高的别墅类型 6
（五、）别墅竞争将日趋激烈 7
（六、）南京别墅市场走势预测 8
第二部分、南京别墅市场板块分析 9
一、南京别墅市场主要板块市场行情 9
（一、）江宁板块 9
（二、）江北板块 11
（三、）城区板块 12
第三部分、别墅市场个案列表 14
一、典型个案列表 14
（一、）玛斯兰德 14
（二、）山水华门 15
（三、）巴厘原墅 16
（四、）奥斯博恩 17
（五、）总结 19
二、别墅个案列表统计 20

第一部分、南京整体别墅市场环境
一、南京别墅市场整体情况
（一、）南京别墅市场的主要别墅类型

根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。

可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。

（二、）南京别墅市场分板块供应情况

从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。

（三、）南京别墅市场的价格区间

从上图可以看出：
城区板块，由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；
江宁板块，价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等；
江北板块，别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。

（四、）南京别墅市场的供需状况

南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面增长幅度相比却小的多，这主要是受政府最近出台的一系列别墅用地停批利好政策影响，已经拿到别墅用地的开发商普遍看好后市，开发商在推盘节奏上明显放慢。