商业地产课程精粹节选之二——
酒店式公寓发展趋势分析
一、北京奥运引发酒店式公寓投资热潮
随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机，酒店房价借势于2008北京奥运会而走上了快速增长的道路。由于市场需求不断上升，酒店式公寓在北京市场也逐步升温。以中关村的纽约客为例。这座塔楼的6至15层为酒店式公寓，2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房的租金为8,500元/月（户型为70平方米）。
2006年末，凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购，催热了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计，北京目前有星级酒店600家左右，共计客房10万间。按照奥组委要求，奥运期间，北京星级酒店数量至少应在800家，客房数量达到13万间。也就是说，酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产（特别是酒店物业）方面的一个集中体现。据不完全统计，2006年以来，北京酒店市场价格不断上涨，基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内，其投资也会有相当可观的回报。
二、个人产权成为投资时尚
北京第一家全部外销的酒店式公寓是香榭舍，位于朝阳区东南三环附近，总建筑面积两万六千平方米，1997年11月竣工入住。负责该项目全案代理的成业行创造性地提出了“十万块钱买个家，一只皮箱进家门”的营销口号，这样的策划方案在当时的北京房地产市场无疑还是一个全新的理念。产品一经推出，销售率很快就达到了80%。该项目的独特定位不仅为开发商实现了良好的利润回报，而且还迅速提升了周边区域房产品的附加值。与建国饭店的部分房间加厨房的做法不同，香榭舍是整体楼盘的公寓式设计加上酒店服务式的物业管理。这种设计理念为酒店式公寓开拓了另一种发展方向，即物业产权的个人拥有。
目前开发的酒店式公寓，大多属于后一种。这样的酒店式公寓，一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体，整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店房间的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态，酒店式的服务，”以旅居时间相对较长的客人 为主要市场目标。总之，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体，附属设施还可以增加银行、超市等其它项目，是一种综合性很强的物业形态（有人称之为“公寓式写字楼”）。无论是投资还是自住，酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。

酒店式公寓具有三大特征：地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务令人体验到一种浓郁的商务氛围，无形中提升了使用者的身价和形象。另外，商务中心、会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。因此，无论政策上是否住宅禁商，酒店式公寓都因其具有商业用地的性质，加上酒店式管理的高附加值，从而使人们得到“商住两用”的真正便利。长期来看，投资这种房产品依然会有极大的升值潜力，因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。在深圳，当恩格尔系数低于28%时，就有很多个人投资者纷纷出手，以获得酒店式公寓的个人产权为荣。
三、选址定位与经营方式决定升值空间
对于开发商而言，既然酒店式公寓的使用主要以商务为主，那么在区域位置的选址上，就应当从产品的功能出发，明确项目的市场细分化定位，以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置一般要位于中心城区，商务中心区最佳，应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方，距离交通枢纽的核心位置应当较近，便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。在北京，高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域，讲求成熟的商务氛围。此外，一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内，如西直门、东直门、