郭家崖村城中村改造方案
???
推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽我区发展空间、加快我市城镇化进程的重要举措。为进一步加快高新区马营镇郭家崖村“城中村”改造步伐，集约利用土地，提高城中村人居环境质量和空间结构布局，借鉴我市城中村改造的先进经验，结合郭家崖村实际情况，特制定本实施方案。
??? 一、总体思路
???坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、集约用地、综合开发、分步实施、配套建设”的原则，大力推动“城中村”改造快速和谐实施，确保三至五年内完成郭家崖村“城中村”改造任务。
?? 二、现状及开发改造地块概况
1、郭家崖村的现状：
郭家崖村共有八个村民小组，585户，总人口2436人。自2002年高新区东区开发建设以来，该村先后10余次为政府提供了3100余亩建设用地。目前全村总占地面积约584.4亩，其中剩余边角地73.4亩，陵园用地约10余亩，庄基地501亩，全村无剩余耕地。村民的基本生活来源主要依靠三产服务业和对外劳务输出来维持，目前7组8组共开设旅店260家。村民自建的住宅东西南北向交错，村中基本无正规的出入通道，有的道路不足3米宽，给村民的生活带来极大的不便。土地利用率较低。
2、开发改造地块概况：
郭家崖村城中村改造用地分为五个地块，分别为:地块一位于高新二路东西两侧，高新大道以南，水木清华住宅小区以北，面积约139亩。共有7、8两个组，7组320人83户、8组310人89户。（地块一有90亩土地已与北辰房地产开发公司签订了意向性协议，北辰房地产已支付500万元给村上。合约1年即将到期）
地块二位于高新零路以东，高新一路以西，高新大道以南，渭滨大道以北，面积约330亩。共有1、2、3、4、5 五个组 ，1组约42户、2组约300人78户、3组287人68户、4组225人54户、5组292人73户。（地块二有约17亩土地与陈军孝签订意向性合同，陈军孝已向村上支付50万元，合约1年即将到期）
地块三整体位于地块二北侧，具体位置在高新大道以北，海浪地产项目以西，面积约70.4亩。共有 6组一个组，297人34户。（地块三有约7.6亩土地已与奇胜房地产开发公司解除合同，但至今为止开发商自行设置围墙围挡该用地）
地块四整体位于地块一南侧，渭滨大道以南，石油机械厂新厂区以北，面积约36亩。共有1组一个小组，314人34户，其中因石油机械厂项目已拆迁18户，剩余16户。
地块五整体位于床单厂以西，渭滨大道以南，面积约10亩左右，目前为陵园及钢结构厂房，无村民居住。
四、规划设计要求
该宗地位于高新区商业中心，交通便利，地理位置优越，商业价值高，为提升城市品位，美化城市形象，根据规划确定该宗用地性质为商业、办公用地，可建设部分用于安置原有居民的住宅。
建筑物退后用地边界应满足《陕西省规划技术管理规定》的要求，与相邻建筑间距应满足日照及消防等规范要求。
多层商业建筑容积率不大于3.5高层办公建筑容积率不大于5.0.高层住宅建筑容积率不大于3.5.多层商业建筑密度不大于50%，高层办公建筑密度不大于35%，高层住宅建筑密度不大于20%。绿地率不小于25%。
该用地建筑风格应与周边保持一致，并配套建设3座60平米的公厕、一所学校及卫生服务设施。
五、计划实施步骤
1、前期工作（2012年10月-2013年2月）
成立改造建设领导小组
在市政府、高新区管委会的指导下，成立以高新区管委会主管领导挂帅、马营镇政府和村两委会为成员，开发商参与其中的郭家崖村城中村改造领导小组，组建郭家崖村“城中村”改造开发建设公司，做好摸底调查、可行性分析，确定开发思路，招商引资，协议签订等工作，并提请市政府审定。
2、改造准备阶段（2013年2月-2013年4月）
（1）制订办法、方案，并按程序通过相关会议。
（2）手续报批