后“规范”时代的产品策略
合肥恒盛皇家花园二期产品建议简报
项目背景&条件梳理
市场条件&机会梳理
户型面积&产品建议
项目背景一：一期户型面积
由于受规范影响、常规附加值无法实现，目前一期定稿户型以三房为主，户型面积总体偏大
项目背景二：销售目标
2011年销售目标 年度目标10个亿 也即近20万方的去化量
二期（B组团）约9万方，对能否实现2011年目标的起着决定性作用
A组团
B组团
C组团
恒盛皇家花园二期
目标一：二期产品户型面积重新设置，具备较高的安全边际，能够较好满足项目去化速度&资金回笼目标
目标二：通过有效的户型设计，规避最新规范约束，实现一定的附加值要求
项目背景&条件梳理
市场条件&机会梳理
户型面积&产品建议
宏观背景
客户分析
市场竞争
一：金融考量
中央政治局会议：我国货币政策将由此前的“适度宽松”调整为“稳健”
昨日召开的中共中央政治局会议向外界释放出重要信息：我国货币政策将由此前的“适度宽松”调整为“稳健”。 由“适度宽松”转为“稳健”，这是货币政策基调的重大转变。1998年，为应对亚洲金融危机，我国开始实施稳健的货币政策。2007年底，为抵御日渐明显的通胀压力，货币政策由“稳健”转为“从紧”。为应对百年一遇的国际金融危机，2008年11月，我国开始实施适度宽松的货币政策，助推中国经济在全球范围率先反弹。 专家指出，“稳健”并非“紧缩”，它是一种在多目标下保持平衡的货币政策，可随时根据经济形势变化进行双向微调。
宏观背景：货币金融政策
目前通货膨胀压力上升，货币信贷增长较快，央行需要逐步收紧货币政策，控制市场流动性。央行收紧货币政策主要是通过数量型工具和价格型工具，如10月20日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，11月10日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，10月份央行对六家银行所进行的差别化上调存款准备金率，冻结的资金约6000亿元。目前我国数量型工具和价格型工具存在一定的隔离，主要表现在：一是货币市场利率不能够对货币政策工具充分反应，存贷款利率和货币市场利率不能够有机联动，掩盖了货币市场真实的需求关系；二是难以形成合理的货币市场利率关系，经常出现一级市场的发行利率比二级市场的市场利率低的现象，即一二级市场利率倒挂，货币市场一二级市场没有形成完善的套利机制；三是我国还没有建立一个有效的基准利率，
央行逐步收紧货币政策，控制市场流动性，未来1-2年将步入加息周期
宏观背景：货币金融政策
二：政治考量
“两难”
“坚决”
在十八大中央领导人换届的背景下，李克强同志必将在楼市这一民生领域不遗余力
房产调控：政治任务，态度坚决，取信于民
宏观背景：政治背景
促使分化需求结构，引导需求释放——限贷令
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的 禁止用于购买住房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调 整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不 低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 解析： 此条政策不再像?国十条?那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是 外地投资投机者。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30% 及以上?，以前的政策中对于首次购买 90平米以下普通住宅的贷 款最低首付可为 20%，现在一刀切，必须三成以上。 各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买 房的所谓?灰色通道。但同时对居民的改善型需求也有影响。
在房价没有明显下降前，限贷、限购等去杠杆措施仍将在短期内取消可能不大
宏观背景：政治背景