福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究
汇报初稿
委托方：福田区旧村改造办 合作方：中规院深圳分院
项目背景
代表：规划部门
代表：区政府
不同观点
委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究
客户目标
通过地块的整体规划，达到以下目标： 完善中心区功能 提升地块区域形象 经济平衡
客户问题
项目整体功能定位 项目功能比例分配 项目容积率确定 项目经济测算 开发模式研究
技术思路
项目整体功能定位
确定项目 整体功能定位
CBD案例研究
中心区功能块 分析
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
项目整体功能比例分配
确定整体功能 比例分配
深圳中心区 功能比例
成功CBD 功能比例
地块周边市场 物业分析
发现中心区 功能缺陷
初步确定项目 功能比例
整体功能 比例验证
容积率确定
确定容积率 范围
地块现状 容积率
中心区 容积率分布
周边区域 容积率分布
中心区 地面地价分布
经济 测算
确定 容积率
确定核心位置 核－框理论
项目整体功能定位
确定项目 整体功能定位
CBD案例研究
中心区功能块 分析
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位
CBD内峰值地价与物业承租能力模型
可从峰值物业租金大致判断峰值地价点
峰值地价点所在区域成为CBD核
美国部分城市的CBD功能
国际CBD案例研究得出的结论
成熟CBD存在峰值地价点 峰值地价点所在区域成为CBD核 临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力 地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位 综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势 容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善
概念化的CBD功能示意
国际成熟CBD功能结构
A区——专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。 B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。 C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。 D区——娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值。 E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。 F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。
地块在中心区的功能地位
地铁
地铁
商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成 — C区
会展中心将带动会展经济
中心区居住物业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成 —F区
—A区： —B区： —C区： —D区： —E区： —F区：
公共管理及办公机构区已经形成 — E区
城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验 — A区
项目整体功能定位
确定项目 整体功能定位
CBD案例研究
中心区功能块 分析
判定地块在 中心区中可能 承担的功能
从市场角度 验证地块的 功能定位