11珠江实业集团 海口项目市场研究报告
二〇一一年六月
目 录
Part1: 市场研究 Part2: 项目定位方向初步建议 Part3: 综合结论
Program content1PART
市场研究
海口房地产市场研究 海南东线及海口代表性项目分析 小结
Part1：海南宏观市场研究—国际旅游岛研究
时间：2010年1月4日 标题：《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》
定位：提出了海南国际旅游岛建设发展的总体要求,明确海南国际旅游岛战略定位: 我国旅游业改革创新的试验区; 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地; 全国生态文明建设示范区; 国际经济合作和文化交流的重要平台; 南海资源开发和服务基地; 国家热带现代农业基地。 国际免税店政策试点
国家战略， 国际化的高度
国际旅游岛建设对海南的影响： 国际旅游岛建设是海南富民强岛的出路； 国际旅游岛的概念将为海南带来一个全新的投资机会； 国际旅游岛建设将推动海南各城市产业及建设发展，迅速站在巨人的肩膀上，与内地的大连、青岛、厦门、珠海等滨海旅游城市拉大距离； 随着国际旅游岛的发展，海南房地产产业将迎来新一轮的重大发展及结构调整； 海南全省产业布局面临着转型和升级的契机，结合国家政策不断发展和完善城市化建设。
国际旅游岛政策对海南的影响
2011年房地产相关政策
政策层面
金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根； 政策：新国八条：二套房首付6层、贷款利率不得低于基准率的1.1倍、三套房贷完全停止办理、海南延续对海口、三亚等城市限购令、个人购房5年内不得转让； 土地：规范取地途径，整顿欧亿·体育（中国）有限公司秩序； 土地供应持续放量，打击遏地行为； 税收：严查土地增值税； 房产税上海首试；
市场层面
国有大型非房地产企业进入地产欧亿·体育（中国）有限公司； “保障房、经适房”等替代品供应计划实施； 舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；
续2010年以来政策频出，2011年政策调控直指“土地、炒房、房价”三大命脉，重视可行性；市场力量影响加重，客户及开发商观望情绪也随之加重。
Part1：海南宏观市场研究—政策研究
海口1-5月份住宅用地供应面积
Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究
2011年1－5月份，海口市仅供应1幅住宅用地，该宗地位于海口市南海大道北侧，总土地面积为5489.64。打破了以往两年来土地供应趋势（除去年“俩个暂停”期间，政府强制停止出让土地），海口住宅用地资源的稀缺预示着海口的土地开始进入紧缩期。 2011年1－5月份，共成交5幅住宅用地，其中1月份成交4幅，总面积为5.86万平方米，2月份成交1幅，面积为5489.64平米，2－5月份均为0成交，这主要受2－4月份土地住宅市场的零供给影响。
数据来源：海南统计局
数据来源：海南统计局
海口1-5月份商品住宅成交情况
Part1：海南宏观市场研究—海口房地产市场研究
由上表可以看出，2月份成交较1月份几乎翻了一倍。这主要是因为置业者与开发商都抓在“国八条”海口限购细则出台之前加紧成交。进入3月份，海南传统淡季到来，加之限购令延续出台，成交量萎缩了将近90%。4、5月份成交有所回暖，但成交量依然保持低数位运行。
数据来源：海南统计局