上海万科蓝山小城营销思路建议
2007年3月
强强联合 品牌共赢 创新模式共创合作新纪元2 前 言
立足市场 把握别墅市场变化 立足蓝山 解读项目核心价值 立足万科 挖掘蓝山附加价值 中原出发 发挥专业营销能力&整合特有渠道资源 共 同 提升蓝山小城综合价值！ 创造万科品牌区域新高！3 目 录
一、市场变化二、解读蓝山三、蓝山定位四、中原蓝山营销策略五、中原营销秘籍——二三级联动
一、市场变化5 自住将成为别墅市场主流需求 上海别墅供不应求，需求增长强劲 浦东已经成为上海别墅的价格高地 机遇：高档公寓客户可能转向联排别墅6 自住将成为别墅市场主流需求
政策面： 政府从贷款、税收、交易流程等方面抑制房地产投资，引导自住性需求 社会面： 股市、艺术品等其他投资渠道的火爆必然分流部分投资，缓解房地产投资冲动 需求面： 中产阶级的迅速崛起，私家车的普及更拓宽了联排别墅需求范围7 别墅供不应求，需求增长强劲
06年上海别墅供给和需求都出现了明显的增长，且连续三年呈现供不应求的特点 随着“严格限制别墅类用地”政策效果的显现，别墅的稀缺价值进一步显现，别墅市场将迎来前所未有的发展机遇
同比增长32%
同比增长30%
数据来源：上海房地产交易中心
供求比 205/224=0.928 供求比 3721/3892=0.96
别墅供不应求，需求增长强劲9 供求比 4624/4490=1.03
别墅供不应求，需求增长强劲
10 供求比 692/1101=0.63
别墅供不应求，需求增长强劲
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浦东已经成为上海别墅的价格高地
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浦东已经成为上海别墅的价格高地
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浦东已经成为上海别墅的价格高地
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机遇：高档公寓客户可能转向联排别墅
欧亿·体育（中国）有限公司来源：中原高端客户调研
由于上海目前主流高档公寓与联排别墅在总价相当，可能有部分公寓客户转向别墅，满足改变居住体验的需求，使得联排别墅的客户来源更丰富
二、解读蓝山
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蓝山是大碧云社区的有机组成部分 蓝山是最潮的国际化艺术生活社区 蓝山还具有很大的价值提升空间 蓝山具有促进区域发展的战略价值
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1、区位
路网畅通、车行便利：外环线2公里，金海路畅达浦东各主干道 临近第 1金融高地、 2 大国际社区、 3 大经济产业园区
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蓝山社区配套 文化生活 + 基本生活功能 4000㎡商业中心 净菜场、蓝山小厨、洗衣房、罗森便利 、棋牌、休闲活动中心 时尚休闲运动会所——鸿艺会 室外网球场、健身泳池及各式运动设施,瑜伽房、跳操房、乒乓球、桌球房、游戏室、专卖店 蓝山文化艺术会所 设艺术展览区与艺术阅览区，时尚艺术的活动区
社区内部功能与区域城市功能有效结合
大碧云社区配套 教育+医疗+购物+…… 教育 小学——中福会幼儿园 中学——协和国际学校+平和双语学校 大学——第二工业大学、杉达大学 医疗 浦东新区妇幼保健医院 、瑞东医院 购物 易初莲花、家乐福、美格菲俱乐部、OBI超市
有效结合
2、配套