无锡万科魅力之城老年住宅前期研究
2010.06
联创建筑研究中心
简介
本案位于无锡魅力之城二期开发用地。 项目占地面积约1.4万平方米。 本项目不仅是万科在国内老年住宅市场的探索工程，还将成为万科在老年住宅市场的示范工程。
Part I 产品定位研究 Part II 设计研究 1.老年住宅公共空间设计 2.老年住宅户型设计 3. 老年住宅室内设计 4.老年人居住外环境设计 Part III 需要介助护理的案例 分析
目录
Part I 产品定位研究
从我国实际情况出发，合理借鉴国外先进经验有助于项目的长远利益。 相对欧美各国而言，日本国民生活习惯，文化习俗与中国相近，其老年住宅市场发展经验对我国借鉴意义最大。
中国老年人口现状 1997年，我国已经进入老年化国家行列。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。 无锡2009年户籍老年人口数据统计为89.3万人，2020年老年人口预计将达到27.31万，占总人口24.60％ 。 未来10年无锡老年人口年龄构成如右图所示，可知将来无锡老年人口中，中高龄老年人将占绝大多数。
2009-2020年无锡市户籍老年人口年龄构成（%）
日本老年人口发展趋势
日本国人口老龄化急速地发展，1994年老年人口(65岁以上)比例达到14%， 进入老龄化社会。据统计分析，日本人口老龄人口增加速度还将远远超出其他国家。预计到2015年时，4人中将有一名是老年人。 随着老龄化进程，护理的需求变得越来越突出。
日本老年住宅市场的结构
依据入住者的身体状况，可以将居住设施分为四种类型，而老年住宅介于一般住宅和医院之间。 根据老人住宅市场实际情况又可以将细分为更多类型的老年住宅。
日本全国大约有2800万65岁以上的老龄人。其中大约有470万（约占17%）需要护理的(或受到需要护理的认证)。 与2000年相比需要护理的人口增长了240%，预测今后老龄化发展过程中，需要护理型老人也一定会急速增长。
需护理人数增加趋势
物业方式和建筑物规模
用地条件及建筑物规模不同，最适合老年住宅的类型也会相应不同。 小规模的情况下，收费老人住宅，老人专用租赁住宅是普遍的，护理型老人住宅也较多。 中等规模的条件下，收费老人和老年专用租赁住宅居多，还有护理型和独立型。 大规模的规划里，各种方式混合在一起，不仅有老年住宅，一般住宅以及其他用途的住宅都混合在一起。
老年住宅运营方式概况
根据经营主体能承担多少风险可以分为各种各样的运营模式。 独立经营方式，多数是企业用自己的空地来开始新的事业。护理专用类型里，辅助租约方式或借地方式较多。 事业经营人购买土地，以独立经营方式来操作的例子非常少，这类经营者一般都开发的是高端养老住宅产品。
根据分析与预测，结合我国实际情况，我们认为本案应该以居家型养老住宅为主，前瞻性的配置一定比例的护理型养老住宅。这部分住宅所占比例大致控制在20%左右。
养老住宅产品类型配比