清远项目营销策划 2010-11-6 清远对于广州扮演什么角色？ 1、广州后花园，但仍未融入从化、花都别墅板块概念 清远位于广东省中北部，同样具备优良自然条件的从化、花都高中低端产品线丰富，清远别墅市场目前成为“廉价产品”补充； “北移”的广州品牌开发商万科、时代、奥园、恒大均以中高端产品进入清远市场持续挖掘广州客源； 以目前花都从化板块月消化量20—40套，即使消化近2年。 2、八达交通日趋强化广清板块 京珠高速、广清高速、清连高速 （开通） 广乐高速、二广高速、佛清从高速（在建） 武广高铁和在建的广清轻轨，30分钟时间距离加速广清实现同城化。 清远板块分析 清远 3、企业主成别墅主力消费群 以银盏、龙塘、石角和源潭为产业重镇：生物医药、电子汽配、有色金属、陶瓷器材、纺织服装等产业为主。 佛山陶瓷产业和珠三角金属材料产业的转移，将带来企业主购买群。 4、旅游产业发达 广东省拥有4A景区最多的地级市 2010年，清远预计全年接待国内外游客将突破2000万人次，旅游总收入超90亿。 小结： 具有高消费能力人群得以扩大，而他们形成的圈子文化、传播也是本地别墅项目传播手段之一（伯爵园、清远奥园）； 参考佛冈奥园，本地消化只能支持月1-2套，而开拓广州对点市场，广州客主要是“环境好，买大屋”“洋房级”的客户40%—50% ，而旅游客户带动销售仅仅占30%。 一、清远别墅状况 2013年：广清轻轨开通——高端洋房加量 受大市影响，2010年上半年别墅成交均价8300元/平方米； 2011年，以金信蓝湾、凯景等大户型高端项目（7000元/平方米）支持下，别墅项目新增减少，价格优势可以维稳，但主力购买仍然以本地消化为主。 2010年：清远珠三角房展——约2%客户短期投资 4月23日—25日,清远十余家地产商集体参加珠三角房博会即是新政后检验投资者的一个实例。在房博会期间,笔者对从广州到清远看房的100余买家进行问卷调查,结果显示:90%以上看房者均表示有意向到清远投资、度假或养老,但是其中有97%暂时还是“看客”,大多数表示会观察一段时间才考虑到清远置业。 新增120人具备高端购房能力 新增1.2万人以上具备购房能力 100：1比例推测购房产品需求 社会财富‘二八’分配规律 近2年，由于经济活跃，带动了大量外来人口 1、清远市本地人口400万 2、外来人口从2007年6万持续上升（广州看楼人士占10—15%） 3、珠三角产业转移 1、09年至今，花都、从化月销售情况不断上升，价格持续走高 受4月新影响，花都、从化各别墅项目月消化5-7套。 “929新政”前，花都、从化各项目平均月消化15-17套。 8月-9月，花都、从化各别墅项目重新回到每月消化15套的速度。 2、“4月新政”后，清远销售下降7成受4月新政影响，4月-7月连续四个月成交量下跌，环比整体下跌超7成，月均跌幅超2成，形成“量跌价稳”。详见右图。 清远别墅项目地图 本项目周边的别墅项目档次不高，产品以联排和双拼为主，独立别墅极少。 小结：市场产品以联排双拼为主，独立别墅在清远市场所占份额很小，市场竞争不大，是别墅市场的空缺。 上河国际 清远别墅未来供应情况 2011-2012年供应的别墅不多，以类别墅为主； 集中广清板块，对本项目外区客户形成分流； 万科、时代项目或在2011年推出，将提高清远高端产品 如图所示，红线圈出的项目为在建项目，所建的大多是联排别墅。由于这些项目距离广州较近，可能会分流部分广州客户。 上河国际 清远别墅未来架构情况 狮子湖 900-3000万元 总价段 时代项目 200-600万元 100-400万元 独栋450-1570㎡ 独栋270-350㎡ 联排200-400㎡ 双拼270-330㎡ 小结： 新增供应量大于在售量； 新增加供应产品以高档次为主 中端项目主要是伯爵园 未来供应量主要增加在联排产品 独栋330-450㎡ 联排200-450㎡ 双拼220-320㎡ 富景天下 伴山城 清远沁园 清远奥园 伯爵园 广硕上城别墅 新亚棕榈园 佛冈奥园 恒大金碧天下 翡翠绿洲 金信海怡花园 未来项目 在售项目 上河国际 清远别墅未来架构情况 狮子湖 时代项目 富景天下 伴山城 清远沁园 清远奥园 伯爵园 广硕上城别墅 新亚棕榈园 佛冈奥园 恒大金碧天下 翡翠绿洲 金信海怡花园 未来项目 在售项目 上河国际 小结： 高端项目主打广州和珠三角客户 中端项目主打本地 新增广清低端项目截流广州客，本地低端产品仍然消化本地为主 1.参加广州房展 2.全球休闲峰会 3.软文炒作 1.酒店设展 2.邀请明星造势 3.赠送管理费 4.软文炒作 1. 业主答谢会 2. 增值发布会 3. 自驾游 4. 赠送温泉票 5. 软文炒作 楼市·新政 新政下的楼市： 1、由于别墅项目受新政的影响不大和尾货原因，大多数别墅项目没有应对措施； 2、2010年上半年连续4个月成交跌幅超过2成，形成价稳量跌现象； 3、中低端项目（65万-120万级）推出广州银行按揭、首付20%，分5个月还清； 4、广州“限购”，使一部分高端投资买家外离，但对于独立别墅产品一次性付款比例很低。 预料房产税开征： 直接影响高端物业持有成本，但观察清远08、09年别墅价格呈现稳步上升状况（09年较08年升幅5%，10年较09年平均升幅15%），房产税按年计算余值（70%）的1.2%约年持有楼价成本上升1%水平，较别墅产品升幅要低，因此预料造成短期观望，长期升值依然受到支持。