一场关于时间的提案 万科时代中心项目提报 北京臻正 树立品牌形象 万科时代中心作为曼哈顿计划在北京中重要的一环 要在推出之际迅速完成品牌形象的构建 定位准确，具备市场声音 为后续项目的推出奠定江湖地位 业内外发声 曼哈顿计划的市场声音还不够 作为万科对写字楼欧亿·体育（中国）有限公司的全新革命产品 首先需要业内知名 强势品牌和产品链形象 未来大规模向市场推向 迅速被市场所认知 市场已经有较多的共享空间正在热炒 他们的客群以小微企业为主 如何让市场知道我们是不一样的新产品 革命性产品 精准定位 区别于其他产品 在市场迅速打开局面 纯出租的写字楼在市场上还未形成成型的推售方式 如何快速建立销售、渠道、推广体系 是项目面临的一大问题 CBD已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。 集中了北京市约90%的国际传媒机构169家，约80%的国际组织、国际商会110家，约80%的跨国公司地区总部50家，约70%的世界500强企业160家，约70%的国际金融机构252家，约30%的五星级酒店17家。国际交流频繁，多元文化交融，区内登记外籍人口近4.4万人，约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办。 CBD产业格局 办公产品对比 创意产业聚集区 CBD 国贸三期 30-32元/m2·天 华贸中心 15-17元/m2·天 万科时代中心 尚8文创园 3.5-7.5元/m2·天 尚8广告园 6.5-6.8元/㎡·天 北京财富中心 10-15元/m2·天 环球金融中心 16-17元/m2·天 嘉里中心 15-16元/m2·天 泛CBD 竞园艺术中心 4.6-4.8元/m2·天 高碑店文化产业园 3.5-5.5元/m2·天 798艺术区 7.5-9元/m2·天 北皋艺术区 4-6.5元/m2·天 万科时代中心 绿地中心 8-12元/m2·天 望京SOHO 7-10元/m2·天 福码大厦 6.5-9元/m2·天 西门子大厦 10元/m2·天 嘉美中心 5.6-8.2元/m2·天 悠乐汇 6-8元/m2·天 SWOT分析 品牌：万科品牌，一线名企背景，世界500强。 服务：万科金牌物业。 区域：泛CBD区域。 交通：便捷的交通。 产品：北京核心区内少有的生态、低密的甲级品质写字楼，LEED金级建筑认证。 空间：大师设计打造，空间使用率高，创新化办公空间设计。 配套：配套完善。 价格：租金价格较高。 区域：属于旧楼改造项目，周围老旧社区聚集，非CBD核心区域，缺乏高段商务氛围。 交通：距离地铁步行较远。 万科全新的产品系，市场认知不足。 市场对于曼哈顿计划还没有清晰的认知概念。 前期项目改造成本高企，租赁回报周期过长。 作为万科全新办公系产品，一旦形成规模后会迅速形成连锁效应，具有吸附效应。 形成品牌后在后续项目拓展上更易整合资源。 产业疏导后产业园区客群溢出。 产业园区客群对于办公空间升级的需求。 万科服务可增强客户黏性，形成老带新效应。 CBD核心区租金逐年上涨，外溢需求也会逐渐增多。 创意/多元办公形态释放人性需求，将会逐渐形成市场主流。 周边CBD写字楼竞争格局，来自CBD核心区的挤压。 创客空间等灵活办公产品的价格挤压。 产业园区的竞争 与销售型写字楼相比，企业轮换率更高，中小型企业发展的不稳定性导致其较难长期持续租赁。 主力客群分析 CBD外溢客群 创意产业园 升级客群 客群需求 创意产业园升级客群 客群看重 低密 生态 有沟通平台 选择产业园改造办公的客群，追求低密度建筑的通透感 办公空间形态的相对自由 自我塑造展现企业文化的空间 留有咖啡会议文化 客群需求 创意产业园升级客群 客户痛点 冬季供暖 交通 大环境 产业园的聚集区一般集中在以前的工业园区及老旧厂房改造 交通不够便利 外部形象不够好 由于大尺度空间的保温难度，冬季采暖也是很大的问题 针对性说服 万科时代中心既保留低密、生态、互动平台 又增加了CBD形象、便捷的交通、一流的建筑硬件 还有科技加持、企业平台、万科式服务、万科品牌 创意产业园升级客群 客群需求 CBD外溢客群 客群看重 CBD核心区 交通 发展平台 坚持在CBD办公的企业 大多是看重CBD区域的形象价值 便捷的交通 聚合效应的更大发展平台 客群需求 CBD外溢客群 客户痛点 租金成本高企 办公环境沉闷 外溢客群的最大痛点即租金 还有超高层建筑每日早晚高峰的等候时间成本 一两分钟的时间差就意味着迟到 办公环境较压抑，通常无法开窗通风 很多人下楼抽烟休息，获得短暂的放松 针对性说服 既保留CBD形象、便捷的交通 又增加了生态、通透空间 还有科技加持、企业平台、万科式服务、万科品牌 CBD外溢客群 形象高站位 形象高举高打 确立”开启办公空间新形态“的江湖地位 以“重新定义时间商务”的高度 高调发声，迅速高站位，打造万科、城市、时代的超级IP 强化项目的划时代意义 办公市场的时代之问 万科的“时代”回答 万科曼哈顿计划——万科·时代中心 是一场划时代意义的办公空间新革命 将曼哈顿计划提升成为万科 具有里程碑意义的重要战略地位 万科以“城市配套服务商”的发展理念， 将产品、服务和资源深度结合创新，将核心地段的城市贵资产盘活。 并斥巨资，聘请国际名师将一栋栋城市中落寞的建筑重新改造升级，更多的意义是在于改善城市环境，助力城市发展，让城市变得更美好。