重庆照母山项目概念方案设计 院景 前 期 分 析 BACKGROUND 院景 Transportation 区域交通 区域周边路网丰富，用地东侧有星光大道连接主城各区，北部 临近金州大道连接城市东西方向。 基地距离轨道交通五号线和六号线站点最近距离为2公里，相 对较远。 项目区位 Location 项目用地位于重庆市两江新区人和街道大竹林组团，星光大道 西侧，金州大道以南，照母山森林公园以北。 本案地处照母山板块核心区域，距照母山直线距离约1公里， 坐拥照母山森林公园良好的生态环境；南侧紧邻北区“光电 园”核心居住区、且自星光大道向南直接连接“观-新-财”城 市核心。工作/居住属性双高，地块优势明显。 板块定位 Orientation 照母山板块以科技办公产业楼宇为依托，推进金州商圈、金山 商圈、科技创业孵化园、互联网产业园、软件产业园等项目建 设，重点布局总部经济、金融服务、科技服务、软件及信息服 务、文化创意、高端商贸商务、跨境电子商务等产业和业态， 建设楼宇型总部经济集聚区和科技、金融商务中心。本案作为 面向产业中心的中高端人群，具有很大的目标储备人群。 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 居住用地 商住混合用地 农林用地 农林用地 农林用地 工业用地 工业用地 工业用地 城市轨道交通用地 工业用地 体育用地 医疗卫生用地 商业用地 商业用地 文化设施用地 居住用地 居住用地 居住用地 中小学用地 中小学用地 Master Plan 上位规划 照母山片区是集科技产业、商业、文化和居住生活为一体的城 市综合服务区，生态环境好，配套设施完善，是城市中心区不 可多得的宝贵居住片区，潜力巨大。 周边项目 Project Around 照母山板块规划打造为高品质住宅区和内陆开放型经济示范 区，发展格局已初步成型，配套逐渐完善。区域供地平均容积 率在2.3左右，聚集了众多知名房企，2018年1月龙湖再进照 母山，楼面价11393/平方米，创下最高纪录。 东原湖山樾二期高层 康田蔚蓝海 康田蔚蓝海 融创凡尔赛 恒大世纪城 恒大御府 Project Around 周边项目 照母山居住片区逐渐成熟，邻近本案的楼盘东原和康田，高层 为刚需房，整体品质不高，且容积率高于本案，楼层高度比本 案高，其他楼盘如融创凡尔赛为法式风格，恒大为田园风格， 整体区域风格混乱，且部分品质不佳。 周边环境 Environment Around 周边环境 Environment Around 项目用地长边朝向东南，具有非常好的朝向，东面北面分别受 星光大道和金州大道两条主干道噪音干扰，用地内部景观视线 有限，只有东南可以眺望湖面，南部角可以眺望长田沟水库， 西北角可以眺望九曲河湿地公园，其他方向均被周边建筑阻 挡。 SITE1 SITE2 270M 130M 160M 255M 125M 170M 180M 总用地面积：62600㎡ 建筑面积：95700㎡ 容积率：1.53 建筑密度：≤35% 住宅建筑净密度：≤30% 绿地率：>30% 建筑限高：≤40M 调整后地块范围线 设计条件 Condition 本案用地包含大竹林组团G标准分区G8-1/05与G8-2/05两个 R2-二类居住用地，合计占地62600㎡，总计容面积95700㎡， 容积率1.53。在满足规划条件的情况下，我们对两个地块中间 的市政道路进行了适当的调整；平衡了两个地块之间的面积； 为下一步的规划设计提供了一个有利的条件。 155M G8-1/05 S=41245㎡（调整后为36238㎡） G8-2/05 S=21450㎡（调整后为26522㎡） Site Value 地块价值 项目周边已有成熟的设区及配套，但社区品质较差，地块价值 向内逐步递增；另外地块周边尚有20万方集中商业、东原配 套商业待建，区域商业体量趋于饱和。 住宅价值区域 20万方集中商业（未建成） 社区底商 社区底商 配套商业（未建成） 高 低 项目用地 。。。以下略