【北京区域】北京商住限购政策梳理 2017.04.27 11/1/2022 317住宅新政后商住市场政策空白，市场利好，各房企迅速出货，326商住政策重磅落地 中骏天宸转签记录 2017年2月19日，上海闵行区试点整顿商住物业，要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途，未入住项目拆厨房、卫生间、上下水，媒体报道绿地尚峰汇项目被要求整改。 “317”调控后，北京39个有销售记录的商办项目中，18个项目的成交价相较此前有所下降，降价项目大多位于五环外、甚至是六环外，以房山、顺义、昌平最为集中。内城商住项目中骏天宸3月份转签均价较之前下降4%。 商务公寓立项产品限购 商业、办公立项产品个人“禁购” 门头沟商品住房暂停网签，引发“商住全面限购”谣言风波 坚决不能新增商住 商办用地暂停上市 未来北京楼市将再无 新增商住房 小开间小进深，层高＜3.6米 标准层分割200-600㎡，层高＜4.2米 标准层不分割且＞600 ㎡ ，层高＜4.5米 北京已停止“商改住”土地供应，并将继续整治清理这类项目 北京政府提出研究清理整治“商改住”存量项目，严格控制“商改住”项目增量 有消息称当天晚上，即将出台商住全面限购政策 2017年 2016年 500㎡以上分割单元，商住个人禁购，二手等同住宅、停贷 商住公寓类政策调控｜时间轴 11/1/2022 3月26日商住调控全面升级，商业、办公均在列，商改住“零容忍” 新建商住个人禁购，二手商住可售给个人但资质等同住宅且个人停贷 商住公寓类政策调控｜326政策 11/1/2022 商住公寓类政策调控｜326影响 商办市场“速冻”，3天仅网签7套，中介监管力度空前，细则出台前公司贷款遭停滞 商住新政出台后，住建委加大了对中介公司的监管力度，目前所有中介机构的商住产品全部下架，房天下因发布“商改住”项目信息被吊销公司备案资质。 商住新政出台前，公司购买商住产品贷款可达70-80%，目前从各项目了解情况，公司贷款被延期，等待银行细则出台。 11/1/2022 商住公寓类政策调控｜商住抵押贷停止 ４月26日北京各银行商用房全部暂停抵押 商住流通价值降到很低程度，是对商住调控的一个补充性政策 抵押贷款是购房者将商住房进行套现的一种方式，众多商住房的购房者都会考虑将商住房套现出来再去购买其他的住宅类产品，以实现居住升级。一般而言，购房者会选择出售房产实现套现，然而在商住房限购政策出台后，这种套现方式已经难以实现。其次，抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死，这就意味着商住房的流通价值已经降到一个很低的程度。 丧失流通价值后，商住房的购房者只能依托于对外出租，实现租金回报，但目前来看也存在两个问题，首先，租金回报非常漫长，其次，它的收益很难保证，特别是对于这种商改住的违规产品，目前的监管比较严格，能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。这样的政策无异于在商住限购的基础之上，对他们形成新的打压，是一个雪上加霜的调控政策。 01 02 11/1/2022 商住公寓类政策调控｜商住产权问题 40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回（也就是说，申请续期若与政府规划不符就会被驳回） 按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回