由于历史原因，Ａ市是一个城中村、棚户区占比较多的城市，随着城市的快 速发展， “城中村”的存在对于城市的整体规划、建设及管理水平有着较大影响， 制约着城市的品味提升和功能布局。对城中村进行改造，改善居民生活环境和城 市整体面貌就成了必然的选择。参与城中村改造项目与传统商品房开发项丨：〗在成 本核算过程中是存在一定区别的，如需要支付原改造村房屋拆迁成本，进行村民 安置楼建设、发放村民过渡费以及其他一些无形改造的费用，而通过土地招拍挂 方式取得土地使用权的项目在土地费用中主要是支付的土地出让金，因此参与城 中村改造项目的房地产企业在前期开发成本的核算中增加了许多困难。鉴于此， 对参与城中村改造的房地产企业加强企业的成本管控工作就显得尤为甫要，加强 房地产企业的成本控制是企业追求更大目标利润的有效管理手段，更是企业必须 坚持实施的控制过程。 本文从参与城中村改造项目的房地产企业成本控制的角度出发，运用相关实 例系统性分析了城中村改造项目与传统商品房开发项目在成本核算过程中区别， 运用内部控制相关理论分析Ｘ公司在实施城中村改造项目中成本控制方面存在的 问题，针对这些问题提出了优化成本控制的具体措施，以期给承担城中村改造项 目的房地产企业在成本控制以及公司内控管理方面以启示。 本文主要分为四个部分。第一部分主要介绍整个论文的选题背景、研究意义， 文章所采用的研究思路、国内外内部控制理论目前的主要研宂情况、成本控制的 概念以及相关理论基础。第二部分主要介绍了城中村以及城中村改造的相关概念， 参与城中村改造的房地产企业所遇到的难点，主要包括与政府、村民利益关系协 调比较困难、手续办理方面程序复杂、开发项目资金回笼延迟时间长、前期开发 中融资难度大四个方面。对比分析了通过土地招拍挂程序进行商品房开发与城中 村改造进行商品房开发之间的联系与区别。第三部分主要通过问卷的方式对Ｘ公 司成本费用控制现状进行介绍，从成本费用内控的内外部环境、相关风险评价、 内控相关活动、内控信息交流以及内控监测监督这五大方面入手，总结出ｘ公司 在成本费用内部控制中存在的主要问题。第四部分对Ｘ公司成本费用内部控制体 系进行优化设计，针对未建立完善风险评估机制、预算编制与执行缺乏控制措施、 信息与沟通存在漏洞等问题，提出合理的优化措施，如在充分调研的基础上进行 Ｉ 前期成本测算、准确编制部门预算并执行、建立科学合理的风险评估机制、健全 ０Ａ系统、畅通信息沟通机制。 关键字：房地产企业；城中村改造；成本费用；内部控制 ＩＩ Ａｂｓｔｒａｃｔ Ｂｅｃａｕｓｅｏｆｈｉｓｔｏｒｉｃａｌｒｅａｓｏｎｓ，Ａｃｉｔｙｉｓａｃｉｔｙｗｉｔｈａｌａｒｇｅｐｒｏｐｏｒｔｉｏｎｏｆｕｒｂａｎ ｖｉｌｌａｇｅｓａｎｄｓｈａｎｔｙｔｏｗｎｓ．Ｗｉｔｈｔｈｅｒａｐｉｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｔｈｅｃｉｔｙ，ｔｈｅｅｘｉｓｔｅｎｃｅｏｆ ＂ｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｓ＂ｈａｓａｇｒｅａｔｅｒｉｍｐａｃｔｏｎｔｈｅｏｖｅｒａｌｌｐｌａｎｎｉｎｇ，ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｎｄ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｌｅｖｅｌｏｆｔｈｅｃｉｔｙ，ｗｈｉｃｈｒｅｓｔｒｉｃｔｓｔｈｅｕｐｇｒａｄｉｎｇｏｆｔｈｅｔａｓｔｅａｎｄｆｕｎｃｔｉｏｎａｌ ｌａｙｏｕｔｏｆｔｈｅｃｉｔｙ．Ｉｔｉｓａｎｉｎｅｖｉｔａｂｌｅｃｈｏｉｃｅｔｏｔｒａｎｓｆｏｒｍｔｈｅｖｉｌｌａｇｅｓｉｎｔｈｅｃｉｔｙａｎｄ ｉｍｐｒｏｖｅｔｈｅｌｉｖｉｎｇｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅｓｉｄｅｎｔｓａｎｄｔｈｅｏｖｅｒａｌｌａｐｐｅａｒａｎｃｅｏｆｔｈｅｃｉｔｙ． Ｔｈｅｒｅａｒｅｓｏｍｅｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓｂｅｔｗｅｅｎｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｎｇｉｎｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｎｏｖａｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔ ａｎｄｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂｕｉｌｄｉｎｇｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｃｏｓｔ ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ．Ｆｏｒｅｘａｍｐｌｅ，ｉｔｉｓｎｅｃｅｓｓａｒｙｔｏｐａｙｔｈｅｃｏｓｔｏｆｄｅｍｏｌｉｔｉｏｎｏｆｔｈｅｏｒｉｇｉｎａｌ ｒｅｎｏｖａｔｅｄｖｉｌｌａｇｅｈｏｕｓｅ，ｔｏｃａｒｒｙｏｕｔｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｖｉｌｌａｇｅｒｒｅｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔｂｕｉｌｄｉｎｇ， ｔｏｉｓｓｕｅｖｉｌｌａｇｅｒｓ＇ｔｒａｎｓｉｔｉｏｎａｌｆｅｅｓａｎｄｏｔｈｅｒｉｎｔａｎｇｉｂｌｅｒｅｎｏｖａｔｉｏｎｃｏｓｔｓ．Ｔｈｅｐｒｏｊｅｃｔｏｆ ｒｉｇｈｔｍａｉｎｌｙｐａｙｓｔｈｅｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒｆｅｅｂｙｍｅａｎｓｏｆｌａｎｄｂｉｄｄｉｎｇａｎｄｈａｎｇｉｎｇ．Ｓｏｔｈｅ ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｎｇｉｎｔｈｅｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔｉｎｃｒｅａｓｅ ｍａｎｙｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓｉｎｔｈｅａｃｃｏｕｎｔｉｎｇｏｆｔｈｅｐｒｅ－ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｃｏｓｔ． Ｆｒｏｍｔｈｅｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅｏｆｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｎｇｉｎｕｒｂａｎ ｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒｓｙｓｔｅｍａｔｉｃａｌｌｙａｎａｌｙｓｅｓｔｈｅｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｓ ｂｅｔｗｅｅｎｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔａｎｄｔｒａｄｉｔｉｏｎａｌｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂｕｉｌｄｉｎｇ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｉｎｔｈｅｐｒｏｃｅｓｓｏｆｃｏｓｔａｃｃｏｕｎｔｉｎｇｂｙｕｓｉｎｇｒｅｌｅｖａｎｔｅｘａｍｐｌｅｓ，ａｎｄ ｕｓｅｓｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｏｒｙｔｏａｎａｌｙｚｅｔｈｅｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｏｆＸｃｏｍｐａｎｙｉｎｔｈｅ ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎｏｆｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔ．Ｉｎｖｉｅｗｏｆｔｈｅｓｅｐｒｏｂｌｅｍｓ，ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒｐｕｔｓｆｏｒｗａｒｄｓｐｅｃｉｆｉｃｍｅａｓｕｒｅｓｔｏｏｐｔｉｍｉｚｅｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌ，ｉｎｏｒｄｅｒｔｏｐｒｏｖｉｄｅ ｉｎｓｐｉｒａｔｉｏｎｆｏｒｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｕｎｄｅｒｔａｋｉｎｇｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｎｏｖａｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔｉｎ ｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔ． Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｍａｉｎｌｙｄｉｖｉｄｅｄｉｎｔｏｆｏｕｒｐａｒｔｓ．Ｔｈｅｆｉｒｓｔｐａｒｔｍａｉｎｌｙｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅ ｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎｄｓｉｇｎｉｆｉｃａｎｃｅｏｆｔｈｅｗｈｏｌｅｐａｐｅｒ，ｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｉｄｅａｓａｄｏｐｔｅｄ，ｔｈｅｍａｉｎ ｒｅｓｅａｒｃｈｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｏｒｙａｔｈｏｍｅａｎｄａｂｒｏａｄ，ｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔｏｆｃｏｓｔ ｃｏｎｔｒｏｌａｎｄｒｅｌａｔｅｄｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌｂａｓｉｓ．Ｔｈｅｓｅｃｏｎｄｐａｒｔｍａｉｎｌｙｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅｒｅｌａｔｅｄ ｃｏｎｃｅｐｔｓｏｆｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅａｎｄｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，ａｎｄｔｈｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓ ｅｎｃｏｕｎｔｅｒｅｄｂｙｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｐａｒｔｉｃｉｐａｔｉｎｇｉｎｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ， ＩＩＩ ｍａｉｎｌｙｉｎｃｌｕｄｉｎｇｔｈｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔｉｅｓｉｎｃｏｏｒｄｉｎａｔｉｎｇｗｉｔｈｔｈｅｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔａｎｄｖｉｌｌａｇｅｐｅｏｐｌｅ， ｔｈｅｃｏｍｐｌｉｃａｔｅｄｐｒｏｃｅｄｕｒｅｓｉｎｆｏｒｍａｌｉｔｉｅｓ，ｔｈｅｌｏｎｇｄｅｌａｙｉｎｔｈｅｗｉｔｈｄｒａｗａｌｏｆｆｕｎｄｓｆｏｒ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｐｒｏｊｅｃｔｓ，ａｎｄｔｈｅｄｉｆｆｉｃｕｌｔｙｉｎｆｉｎａｎｃｉｎｇｉｎｔｈｅｅａｒｌｙｓｔａｇｅｏｆｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ． Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｃｏｍｐａｒｅｓａｎｄａｎａｌｙｓｅｓｔｈｅｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐａｎｄｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅｂｅｔｗｅｅｎｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｂｕｉｌｄｉｎｇｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｈｒｏｕｇｈｌａｎｄｂｉｄｄｉｎｇａｎｄｈａｎｇｉｎｇｐｒｏｃｅｄｕｒｅａｎｄｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｂｕｉｌｄｉｎｇｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｔｈｒｏｕｇｈｕｒｂａｎｖｉｌｌａｇｅｒｅｎｏｖａｔｉｏｎ．Ｔｈｅｔｈｉｒｄｐａｒｔｍａｉｎｌｙ ｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｏｆＸｃｏｍｐａｎｙｂｙｍｅａｎｓｏｆ ｑｕｅｓｔｉｏｎｎａｉｒｅｓ．Ｓｔａｒｔｉｎｇｆｒｏｍｔｈｅｉｎｔｅｒｎａｌａｎｄｅｘｔｅｒｎａｌｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｃｏｓｔｉｎｔｅｒｎａｌ ｃｏｎｔｒｏｌ，ｒｅｌａｔｅｄｒｉｓｋａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ，ｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｒｅｌａｔｅｄａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ，ｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎｅｘｃｈａｎｇｅａｎｄｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｍｏｎｉｔｏｒｉｎｇａｎｄｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ，ｉｔｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ ｔｈｅｍａｉｎｅｘｉｓｔｉｎｇｐｒｏｂｌｅｍｓｏｆｃｏｓｔｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｎｔｒｏｌｏｆＸｃｏｍｐａｎｙ．Ｉｎｔｈｅｆｏｕｒｔｈｐａｒｔ，ｔｈｅ ｉｎｔｅｒｎａｌｃｏｓｔｃｏｎｔｒｏｌｓｙｓｔｅｍｏｆＸｃｏｍｐａｎｙｉｓｏｐｔｉｍｉｚｅｄ．Ｉｎｖｉｅｗｏｆｔｈｅｐｒｏｂｌｅｍｓｓｕｃｈａｓ ｌａｃ