通过对中国及 YT 市养老模式的描述与分析，可以发现，在中国社会老龄 化、少子化趋势日趋严重的情况下，居家养老模式依然是中国最主要的养老模式。 一方面，随着老年人年龄的增长，赡养老人给 60 后、70 后、80 后的中、青年夫妻带 来越来越大的压力；另一方面，如果老年人与下一代生活在一起，由于作息时间、 饮食等生活习惯的差异，让老年人感觉生活中有诸多不便，如果老年人独居，又让 老年人面临身边无人照顾的尴尬局面。而养老社区集中养老能很好地解决以上的问 题。本文通过对中国及 YT 市房地产现状的研究，得出中国二、三线城市房地产业竞 争日趋激烈，库存高企，要求房地产企业必须针对不同的客户群体和需求，进行专 业化发展。养老地产在这种大环境下，必将迎来巨大的发展机遇。 在养老地产概述之后，首先对 A 国际养生小镇项目的背景进行了详细介 绍。其次，通过对 YT 市养老地产的供求分析、竞品分析、购买群体分析以及 SWOT 分析，得出开发A国际养生小镇项目具有良好的商业前景和社会效益。接下来，对A 国际养生小镇进行项目定位，详细地阐述了住宅、交通、人文环境、景观的设计要 求，给出了具体的规划指标和开发计划。最后，以数据说话，进行投资收益测算， 阐明了 A 国际养生小镇项目除了具有良好的社会效益之外，还能够取得丰厚的经济 收益。 本文是在中国社会老龄化加剧和房地产业产能过剩、竞争激烈的背景下，以 A 国际养生小镇项目为研究对象，查阅了大量的欧亿·体育（中国）有限公司，同时对多个养老地产项目进行 实地考察，采用理论联系实际的方法来解决问题。希望 A 国际养生小镇项目能够取 得成功，同时，也希望本文能对中国养老地产的发展有所帮助。 关键词：老龄化，养老地产，投资II ABSTRACT Through the description and analysis of pension models in China and City YT, this paper finds that the home care mode is still the most common Chinese pension model in the society where the problems of aging and low birth rate are increasingly serious. On one hand, the pressure on the 60s, 70s and 80s’ couples to support their elderly parents burdens a lot as the society becomes aging. On the other hand, if the elderly lives with their next generations, they may feel uncomfortable due to the differences between lifestyles in the fields of time schedules, diets and so on. If the elderly lives alone, they may face the embarrassing situation of nobody taking care of them. In this way, retirement community can greatly solve these problems. Through the study of the status of the real estate markets of China and City YT, we can conclude that the real estate markets in Chinese second and third tier cities are becoming increasingly competitive with a high inventory. As a result, the real estate enterprises should focus on different target audience and demands. The retirement community will usher great development opportunities in this environment. After the overview of pension of real estate, this paper firstly introduces the background of A International Health Town Project in detail. Secondly, through the supply and demand analysis, competitor analysis, target audience and SWOT analysis of the market of City YT, we can conclude that the project of A International Health Town has a bright business prospects and social benefits. The project positioning of A International Health Town of detailed describes the designing requirements of housing, transportation, cultural environment and landscape, providing the specific planning indicators and developmental plans. Finally, the paper uses the investment earnings estimates, expounding that the A International Health Town Project obtains huge economic benefits in addition to great social benefits. This article takes A International Health Town as study subject, investigating multiple real estate projects with a large amount of data and solving problems using the method of theory connecting with practice in the background of society aging, real estate industry excessing and competition fierce. We hope that the A International Health Town project can achieve success and this paper can help the development of China endowment real estate as well. KEY WORDS：aging，pension real estate, investmentIII 目 录 第一章 绪论.- 1 - 1.1 选题背景 - 1 - 1.2 研究意义 - 2 - 1.3 研究内容与方法. - 3 - 1.3.1 研究内容 - 3 - 1.3.2. 研究方法 ....- 3 - 第二章 A 国际养生小镇内外部环境分析.- 5 - 2.1 A 国际养生小镇宏观环境分析 ... - 5 - 2.1.1 YT 市宏观经济状况- 5 - 2.1.2 中国房地产发展现状 ...- 6 - 2.1.3 YT 市房地产发展现状..- 8 - 2.2 A 国际养生小镇欧亿·体育（中国）有限公司分析 ..... - 9 - 2.2.1 中国养老模式现状 .- 9 - 2.2.2 中国养老模式发展趋势 ...- 11 - 2.2.3 中国养老地产现状 .....- 12 - 2.2.4 中国养老地产发展趋势 ...- 14 - 2.3 A 国际养生小镇内部环境分析 . - 15 - 2.3.1 人力资源分析 .- 15 - 2.3.2 企业文化和品牌分析 .- 15 - 2.3.3 财务能力分析 .- 15 - 2.3.4 运营能力分析 .- 16 - 2.3.5 A 国际养生小镇内部环境小结 ....- 17 - 第三章 A 国际养生小镇项目策划方案...- 18 - 3.1 A 国际养生小镇项目所在地背景 ... - 18 - 3.1.1 宗地位置 ....- 18 - 3.1.2 土地规划条件 .- 18 - 3.1.3 周边配套 ...- 18 - 3.1.4 项目取得方式 ..- 18 - 3.1.5 合作方式 ....- 19 - 3.2 A 国际养生小镇 SWOT 分析 .... - 19 - 3.3 A 国际养生小镇 STP 分析 .. - 20 -IV 3.3.1 A 国际养生小镇项目的市场细分 - 20 - 3.3.2 A 国际养生小镇项目目标市场分析 ..- 21 - 3.3.3 A 国际养生小镇项目产品定位分析 ..- 21 - 3.4 A 国际养生小镇项目市场分析 . - 22 - 3.4.1 供求分析 ....- 22 - 3.4.2 竞品分析 ....- 22 - 3.5 A 国际养生小镇项目购房群体分析 ..... - 23 - 3.5.1 客户来源构成 ..- 23 - 3.5.2 购买人群特点研究 - 24 - 3.6 项目分析结论 ..... - 24 - 第四章 项目规划、开发计划及经济分析.....- 26 - 4.1 项目定位 - 26 - 4.2 规划设计应注意的问题 - 26 - 4.2.1 A 国际养生小镇住宅设计 - 26 - 4.2.2 A 国际养生小镇人文环境设计 ....- 27 - 4.2.3 A 国际养生小镇景观和交通设计 - 27 - 4.3 A 国际养生小镇规划 ..... - 28 - 4.4 A 国际养生小镇开发计划 ... - 29 - 4.5 土地价格预测 .... - 29 - 4.6 售价分析 - 29 - 4.7 投资估算 - 30 - 4.8 销售收入估算 .... - 31 - 4.9 投资利润分析 .... - 31 - 4.10 销售回款及成本支出分析 - 32 - 4.11 资金筹措安排 .. - 33 - 第五章 项目风险分析及经营模式.....- 35 - 5.1 项目风险分析 .... - 35 - 5.2 项目风险防控措施 .. - 35 - 5.3 中国典型综合养老社区项目的经营模式借鉴 - 36 - 5.3.1 北京太阳城国际老年公寓 .....- 36 - 5.3.2 上海亲和源老年公寓 .- 38 - 5.4 A 国际养生小镇养老经营模式 . - 39 - 5.4.1 机构养老经营模式 .....- 40 - 5.4.2 以房养老经营模式 .....- 41 -V 5.4.3 抱团养老经营模式 .....- 42 - 第六章 结论.....- 43 - 6.1 结论 .. - 43 - 6.2 展望 .. - 44 - 6.3 本文的创新点 .... - 44 -