招标优化：从定额计价到模拟清单 来源：第50期《明源IT&地产》 作者：彭思 明源地产研究院高级咨询顾问 日期：2013-03-14 “模拟清单”与清单招标最大的区别在于工程量的确定，模拟清单的工程量是在没有图纸的情况下虚拟的，模拟清单强调的是单价包干，它具备对成本可审、可知、可控的优点。
彭思，专注于房地产企业“管理咨询、培训与诊断”服务，研究方向为全面预算、成本管理、运营管理。 随着房地产调控不断加深以及持续，房地产欧亿·体育（中国）有限公司迎来了持续的寒冬，各房地产企业为加快开发进度都采用“三边工程”，这对成本管控提出更高的要求。 “总包合同金额只是凭经验预估出来的，无法作为合同控制的金额”； “我们总包合同结算金额往往与合同金额相差很大，无法直接评判总包合同成本控制如何”； “过程中很多定额中没有包含的内容都要和施工单位扯半天，价格不谈好施工单位根本不做或者就是报个高于市场的价格，为了保证施工进度，我们只有妥协”…… 在房地产企业的调研过程中，以上问题是我们经常从成本经理、副总甚至总经理口中听到的，其实这些问题的背后就是总包合同计价方式所带来的。“三边工程”在项目前期往往无法出一套完整的施工图，所以无法进行施工图预算，更无法通过总价包干的方式来确定总包合同金额，现在大部分的企业都是采用“定额计价”方式，也就带来了上面的困惑。那我们该如何来扭转这个不利的局面呢？孙子兵法有云：知己知彼百战百胜。那首先我们就来了解定额计价。 一、“定额计价”模式：招标、施工、结算上面临成本管控风险 “定额计价”是指在建设工程招标投标活动中，招标人在招标文件中明确要求投标人在投标报价时，以选用当地的定额作为依据，提出工程造价税前上下浮比例的高低，代替工程总造价的多少进行竞标，经评标委员会以各投标人所报的比例多少，结合所报工期和质量承诺、施工组织设计及企业施工业绩等其他相关指标进行综合评审，最终确定中标人的一种招标方式。 由于“定额计价”有着对招标人能力要求相对不高以及定标速度快的优点，所以在西南大部分的企业都会采取这种模式。经笔者调查，在2010年前重庆本土企业都会采用“定额计价”模式，2010年后重庆本土标杆企业开始逐步放弃“定额计价”。为什么本土标杆企业会放弃使用10余年的计价方式呢？主要原因是“定额计价”不管是在招标、施工过程、竣工结算上都面临很多成本管控风险。 1.招标阶段：风险无法预知 合同总金额：“定额计价”在招标阶段只是比对工程造价税前的下浮比例，往往不会关注合同金额的问题，所以在合同签订时都会出现由招标经办人或者成本部经理根据个人经验估算一个合同金额，这就造成合同金额无法作为成本控制