济南兴隆旅游地产项目幵发可行性研究 摘要 近年来,随着经济不断增强,消费社会已经从基本的温饱需求阶段渐渐进入 到以旅游消费为核心的享受消费阶段。旅游业作为我国的一项“朝阳产业”,得 到了国家的大力扶植,成为了我国经济的新增长点。与此同时,中国正在经历前 所未有的地产发展黄金时期,地产欧亿·体育（中国）有限公司成为某些地区重要的经济支柱。两个飞速 发展的欧亿·体育（中国）有限公司得到了极大的关注,众多学者、经济学家进入到以上两个欧亿·体育（中国）有限公司的研究, 逐渐在国内形成旅游+地产的新兴生意模式,并取得较好的发展成绩,这其中最 具代表性的当属深圳华侨城项目。 随着旅游地产的研究不断深入,众多的参与者找到越来越多的正确生意模 式。一方面,地产给旅游项目的高规格建设提供了丰富的资金来源;另一方面 旅游的话题和综合的开发为地产项目的建设提供了极好的生态和生意环境,两 者相辅相成,形成越来越紧密的欧亿·体育（中国）有限公司合作关系,成为近年来房地产投资领域最 闪党的新兴增长点。 本文以济南兴隆项目旅游地产开发的可行性分析为主线,对旅游地产项目 投资的经济环境、社会环境、市场环境等做了较为全面的分析,找到该项目的 准确市场定位,并建立投资收益测算模型,进行项目投资回报的可行性分析。 以国内国外目前的旅游地产幵发模式为参考,充分借鉴国内多个成功项目的成 本体系,完成本项目诸多数据的假设,使得该研究具有非常强的现实操作性。 在研究思路上,从宏观入手,先后分析了国内外当今的旅游地产发展趋势,在 中观层面,深入的分析项目所在城市的市场环境是否值得进入投资,微观层面, -iii- 东北大学硕士学位报告 摘要 充分挖掘项目价值本身,借以周边市场作为参考,找到项目的特质。整个分析 过程借用政府资源、咨询公司数据库、公司开发部门等,采用大量的数据做基 础分析和交叉分析,尽量做到对市场判断的客观分析,以准确指导研究成果。 关键词:旅游地产生意模式;项目可行性;市场分析;投资收益分析 -iv- 东北大学硕士学位报告 Abstract A study on project of Tourist Reel Estate Development in Xinlong , Jinan Abstract With the increasing of the economic, Chinese motivation of consume has turned from basic need, as feeding and clothing, to the need of enjoyment. Tourism, which is considered as a kind of sunshine industry for China, gets the support from the government and now becomes a new economic growth point. Meanwhile, it is the golden period for the development of the Real Estate. In some areas of China, the Real Estate contributes a lot to the economic here. As a result, more and more people pay attention to the two aspects, and create a new business model named Tourism Estate. From the name it can be tell that the new model is the combination of Tourism and Real Estate, and the new model is well developed recently, the project of Shenzhen OCT is considered to be the most representative one. The further the study on the Tourism Estate goes, the smarter ways people can conclude. The Real Estate provide funding to the construction of Tourism project while the Tourism can lead the Real Estate to better environment, both ecological and business, by the comprehensive development and the feature of being controversial. The two aspects complement each other, and now Tourism Estate is the new star in the field of investment in Real Estates. This article takes the analysis on the project feasibility of Jinan Xinglong project as the mainline, and takes advantage of the successful experience of Tourism Estate project at home and abroad. The aim is to analyze the economic environment, social environment, marketing environment roundly,to establish the position of -iii- 东北大学硕士学位报告 Abstract Jinan Xinglong project, and to build an evaluating matrix of investment income. All the data comes from the government statistics, the company database, and the related department of company. The author used many ways to do the analysis, include basic analysis, macroanalysis. microanalysis, and the comparative analysis. Mass of data with objective analysis hopefully can insure the correct of the conclusion. Key words: Tourism Estate, project feasibility, market analysis, investment income analysis -iv- 东北大学硕士学位报告 目录 目录 独创性声明 1 摘要 ra ABSTRACT Ill 第一章绪疮 1 1.1选题背景 1 1.2课题的来源及其研究意义 2 1.2.1课题的来源 2 1.2.2研究意义 3 1.3课题的研究方法.… 4 1.4本文的组织结构 4 6 2.1旅游地产的基本概述 6 2.1.1旅游地产的基本概念 6 2.1.2旅游地产的基本特点 7 2.1.3旅游地产的形式 8 2.2国内外研究综述 10 2.2.1国外研究现状 10 2.2.2国内研究现状 12 2.2.3研究现状评述 13 第三章济南兴隆项目投资背景分析 15 3.1济南城市概况 15 3.1.1人文地理 15 3.1.2经济商贸 16 3.1.3产业结构及经济支撑 17 3.1.4城市规划 18 3.1.5 小结 19 3.2项目背景 20 3.2.1 区位 20 3.2.2项目购买条件 21 东北大学颂士学位报告 目录 第四章兴隆项目所在区域市场研究 23 4.1普通住宅 23 4.1.1 概述 23 4.1.2普通住宅供需及价格分析 24 4.2别墅市场 26 4.2.1 概况 26 4.2.2别墅供需及价格分析 27 4.3商业市场 28 4.3.1 概况 28 4.3.2商业市场供需及价格分析 30 4.4酒店及会议市场 31 4.4.1 概况 31 4.4.2酒店及会议中心供需及价格分析 34 4.5竞争对手市场 35 4.6市场分析小结 37 第五章兴隆项目产品定位及规划 39 5.1住宅产品定位及规划 39 5.1.1产品定位描述 39 5.1.2产品规划指标 39 5.2商业产品定位及规划 40 5.2.1产品定位描述 40 5.2.2产品规划指标 40 5.3会议中心、酒店及艺术中心产品定位及规划 40 5.3.1产品定位描述 40 5.3.2产品规划指标 41 第六章项目投资收益分析 43 6.1成本 43 6.1.1开发指标及市政成本 43 6.1.2地价支付 43 6.1.3建安成本 43 6.1.4开发及销售计划假设 44 6.2投资测算 45 -ii- 东北大学硕士学位报告 ^ 6.2.1方案一(100万/亩)测算 46 6.2.2方案二( 150万/亩)测算 47 6.3测算结论 47 48 7.1结论 48 7.2展望 48 50 致谢 52 附录 53 附录1济南兴隆项目总造价 53 附录2资金筹措表(万元) 54 附录3税后现金净流量表 55 附录 4 NPV 及 IRR 56 -iii- 东北大学领士学位报告 第一章绪论 第一章绪论 1.1选题背景 自二十世纪八十年代起,旅游业开始在中国发展;进入二十一世纪后,旅 游业作为我国的一项“朝阳产业”,得到了国家的大力扶植,成为了我国经济的 新增长点。而作为与国民日常生活息息相关的房地产业,近些年在我国也得以 高速增长,成为了国家、地方财政的主要来源,也成为了国民经济的一个重要 支柱。伴随着经济的高速发展,我国各地区在发展自身产业基础的前提下,都 开始尝试新的经济发展点,一些旅游资源丰富的地区抓住自身优势和产业发展 趋势,开始发展旅游地产这个综合了旅游业和地产业的产业模式。作为关联性 强、附加值高的两种第三产业,旅游业和房地产业的融合将成为区域经济发展 的焦点,具有广阔的发展空间⑴。 在国外,旅游地产一词被分时度假所取代,源起于上世纪60年代的阿尔 卑斯地区,该地区的别墅度假村首次尝试了以分时的形式进行销售,这种形式 渐渐被人们所接受,并被其他欧洲国家借鉴使用。进入70年代,金融危机的爆 发使得美国经济衰退,大量房地产压滞,为了解决积压的房产,美国从欧洲引 进分时度假,并在此基础上加入了 “时权”的概念,取得了巨大成功。90年代 以来,全球分时度假物业的销售额达到了近70亿美元,共有540万个家庭参与 了分时度假网络,分时度假再次进入了发展高峰期。 在中国,旅游地产是在经济发展与环境变化的前提下,地产业主动和旅游 业相结合产生的新业态。随着投资力度的不断加大,我国旅游地产业开始快速 -1- 东北大学领士学位报告 第一章緒■论 扩张。目前,国内不论是传统工业企业还是房地产企业都幵始涉足旅游地产, 将企业多元化发展的目标转向了旅游业。北京、上海、广东、云南、海南、厦 门、胶东半岛、辽东半岛等区域的旅游地产项目均已发展幵来;大规模、多功 能、综合性强的旅游地产项目应接不暇,并取得了良好的市场反应和可观的收 益。例如在海南,从海口到三亚近600公里的黄金海岸线上,投资上百亿的旅 游地产项目随处可见[2]。旅游地产开始受到了越来越多的关注。 旅游地产之所以急速发展并势头不减,从根本上讲和旅游业的发展息息相 关。国家和各地政府纷纷出台发展旅游业的政策,这为旅游地产提供了坚实的 基础和长远的动力。同时,我国的经济发展水平日益提升,国民在收入提升的 同时,也幵始了对休闲、度假等更高层次的需求,“休闲时代”真正到来。另外, 在交通方面,铁路、公路、航空体系的不断完善、票价的合理化、铁路的不断 提速、汽车保有量的增加等也为旅游业的发展注入了新动力。 1.2课题的来源及其研究意义 1.2.1课题的来源 纵观我国的旅游地产,也幵始从一线旅游城市,向二线、三线等旅游城市 渐进。究其原因,一方面是由于人们的旅游频率不断增加,一线旅游城市的数 量又较少,人们的目标逐渐转移到其他没有去过的城市或地区;二是由于地方 政府经济的发展,城市基础设施建设日益完善,也直接推动了当地旅游业的发 展;三是由于有别于一线旅游都市的繁华,二线城市的休闲更加符合了现在人 们对于度假休闲的要求。旅游地产的开发无疑对这些城市的经济发展起到了推 动作用。本文正是从此角度入手,分析二线旅游城市-济南发展旅游地产的可行 -2- 东北大学踢士学位报告 第一音缝论 性。 济南作为山东省的省会城市,位于鲁中西部,南依“天下第一山”——泰 山,北跨“母亲河” 黄河,是我国环激海地区南