宁波银晨国际项目企划报告 第一部分：研展方面 项目概况 宁波写字楼市场状况 目前在售写字楼简介 项目分析 项目市场定位 项目产品建议 项 目 概 况 地块特征 地块位置：本项目位于宁波市江东区，福明路与惊驾路的交叉处。项目西面紧邻福明路，北面为惊驾路，过惊驾路即为大规模城市绿地福明公园，东面和南面为规划道路。目前地块内部已经大部分平整完毕，但尚有一些民居未能拆迁。 用地性质：综合用地，适建商务办公、商业及部分配套设施。 项目规划指标：本项目占地面积29021平方米，建筑容积率2.5，目前规划方案地上总建筑面积72552平方米。建筑密度为32.56%，绿地率31.43%。共设置机动车位739个，其中地上39个。 项目所在地——江东区简介 区域范围：江东区总面积37.66平方公里，辖7个街道，下设72个居民委员会。其中包括被宁波市政府列入东部新城区和市科技园区规划内的江东部分。 人口规模：总人口30万，其中包括现有人口19万人，规划居住人口11万人。不包括东部新城和科技园区的人口。 江东经济：2004年，全区实现生产总值32.4亿元，增长16%，其中一产增加值与上年基本持平；二产增加值14.1亿元，增长12%；三产增加值18亿元，增长18%。财政一般预算收入按老口径计算达到11.6亿元，增长48.5%(按新口径计算达到8.9亿元，增长14 %)，其中地方财政收入7亿元，增长51.9%。全社会固定资产投资20.4亿元，增长30%，其中工业投资8.6亿元，增长30%。城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在3.7‰，城镇居民人均可支配收入达到16470元，增长8%。 江东地位：随着宁波城区向东发展步伐的不断加快和17平方公里东部新城区建设的启动，江东区将建设成为宁波市的商务商贸中心、会展物流中心、行政管理中心，是为宁波市提供综合服务功能的核心区域。江东区的发展，将为本项目的推出奠定非常有利的基础。 东部新城 本项目区 东部新城位于三江片东部，范围西起世纪大道，东至东 外环线，南达铁路以北，北到通途路，全区面积共16平方 公里。其中新城核心区西起世纪大道，东至南北生态走廊 （规划中），北起通途路，南至萧甬铁路，面积为8.45平方公里，规划居住和工作人口为15万人左右。 在东部新城建成后，它将和老城区一起，形成我市“一城两心”的总体空间格局。根据规划，东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充和完善，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等城市其他功能区块保持紧密联系。 未来，老城作为西部的传统文化中心，而东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。 东部新城的开发进展将直接影响到本项目的前景。 周边区域：东部新城