宁波市海曙区气象路HS06-03-10a地块 竞买可行性研究报告 2018年1月 目录  背景及战略意义 1   项目基本情况 2   政策与法律风险 3   产品解决方案 4   价格定位及开发计划 5   经济效益测算 6   结论 7   2 项目计划与运营概要 基本情况 气象路HS06-03-10a地块为居住用地，用地面积88957㎡，容积率2.6，计容建面231288.2㎡，地块配建净菜超市3000㎡，公厕80㎡，社区警务室、居委会、养老服务站、再生资源回收站等 社区用房1000㎡。  双限情况 宁波市土地执行限价，10a地块按照最高楼面价19340元/㎡计算总价作为限价，到达上限后进 入保障房竞拍阶段  产品定位 城市核心板块中高端改善品质大盘   10a地块以楼面地价18720元/㎡（溢价率12.77%，合总地价43.30亿元）计算，项目共需开 发资金81.97亿元，其中利用股东借款45.36亿元，主要用于支付土地价款；利用开发贷款18 资金计划 亿元；外部融资16亿元；利用销售回款及销项税金2.61亿元。 2020年3月归还股东借款；2021年8月清偿开发贷款。 10a项目取地后10个月开工（2019年1月）、12个月首开（2019年3月）、住宅42个月精装修 上房交付（2021年9月）。 项目运营 10a地块全投资资金平衡时间2020年9月（30个月），自有资金平衡时间2020年3月（24个 月）；全投资IRR12.85%,自有资金IRR15.34%；全项目营业收入77.08亿元（不含税）、净利润额7.71亿元，净利润率10.00%；精装高层全程均价36320元/㎡；底商全程均价38000元/㎡，净菜超市5000元/㎡。   3 项目背景及战略意义：根据集团公司深耕已进入城市的战略指导，宁波作为长三角重要城市之一，房产市场形势较好，市场库存处于低位，存在战略拿地的必要性。 既有项目盘点（截止2017.12.31） 宁波公司既有项目运营情况  总可售面积 总可售货值 累计销售面积 累计销售金额 全盘剩余可售面 全盘剩余可售 项目简称 （万㎡） （亿元） （万㎡） （亿元） 积（万㎡） 货值（亿元）  青秀澜湾 20.34 46.23 5.43 12.24 14.91 33.99  山语城 15.27 12.74 3.85 2.54 11.42 10.2 湾头8号地块 9.8 30.71 0 0 9.8 30.71 合计 45.41 89.68 9.28 14.78 36.13 74.9 项目位于海