在我国的国民经济中,房地产欧亿·体育（中国）有限公司占据着主要地位,且对现代经济的发展产生重大 的影响,与人民的生活水平密切相关。伴随着这十几年来的发展,中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司在规 模、品牌、运转方面有了转型倾向,不再片面追求速度,实现效益与市场细分的双向共 赢。因此,要挤进竞争激烈的房地产市场,降低投资风险、实现经济效益最大化,项目 开发前的可行性分析非常重要。 而随着我国人口结构的不断变化,中国的老龄化程度越来越严重,随之而兴起的养 老地产不断发展。但是,当前国内的养老地产发展还不健全,依然存在很多不足之处, 因此,立足养老安居的出发点,完善养老服务体系,推进养老地产的不断发展,是我国 当前的面临的一个重大课题。 本文以宜兴市宜康置业的“九龙依云”养老房产项目为例,从科学全面的角度论证其 可行性。本文首先系统性地梳理了国内外房地产项目可行性研宄的相关理论,确保本文 的研究具有理论意义。接着对项目概况和投资环境进行了简要地分析,该项目具备良好 的政策环境和欧亿·体育（中国）有限公司环境。然后对项目建设方案进行了简要阐述,研究得出该项目前期规 划和管理工作科学合理,具备可实施性。再者是生态影响、经济效益和社会效益分析, 发现该项目具有可观的经济效益和社会效益。最后是对项目的主要风险进行测度且提出 了对应的防范规避措施。 关键词:养老房地产;可行性研究;项目建设 IAbstract工程硕士学位报告 Abstract Therealestateindustryhasbeentheleadingindustryofournationaleconomy,andplays animportantroleinmodemsocialandeconomiclife.Afterseveralyearsofdevelopment,the realestateindustryisinatransitionperiodtolarge-scale,brand,stmidardizedoperation.The growthoftherealestateindustryischangingfromtheemphasisonspeedscaletothe efficiencyandmarketsegmentation.Therefore,tosqueezeintothehighlycompetitivereal estatemarket5andreducetheinvestmentriskandachievemaximumeconomicbenefits, feasibilityanalysisbeforetheprojectdevelopmentisveryimportant. WiththecontinuouschangeofChina’spopulationstructure,Chineseagingisbecoming moreserious,followedbytheriseofpensionrealestatedevelopment.However,thecurrent domesticpensionrealestatedevelopmentisnotperfect,therearestillmanyshortcomings, therefore,basedonthehousingendowmentthestartingpoint,improvingthepensionservice system,andpromotingthedevelopmentofthepensionrealestateisamajorissueinour countrycurrentlyfacing. ThispapertakesYixingYikanghomeKowloonEvian”endowmentrealestateprojectas anexample,thefeasibilityofcomprehensiveandscientificperspective.Feasibilitystudy theorythispaperfirstlycombsthedomesticandforeignrealestateprojects,toensurethatthis researchhastheoreticalsignificance.Thenitgivesabriefanalysisonthesituationand environmentofinvestmentproject,theprojecthasagoodpolicyenvironmentandindustry environment.Andthenbrieflydescribestheconstructionschemeoftheproject,theresearch ofprojectplanningandmanagementisscientificandreasonable,withcanbeimplemented. Furthermoretheecologicalimpactanalysisofeconomicandsocialbenefits,theprojecthas foundconsiderableeconomiceffect.Finally,themainrisksoftheprojectaremeasuredand thecorrespondingmeasurestopreventandavoidthemareputforward. Keywords:Pensionrealestate;Feasibilitystudy;Projectconstruction ii工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 目录 摘要I AbstractII 1mi i.i选题背景1 1.2国内外文献综述 2 1.2.1国外研宄现状 2 1.2.2国内研究现状 3 1.2.3文献述评 5 1.3研究方法与研究框架 5 1.3.1研究方法 5 1.3.2主要内容及框架结构 ...6 2“九龙依云”项目建设背景及重要性 7 2.1“九龙依云”项目建设背景 7 2.2项目建设的重要性 7 2.2.1目前我国面临严峻的老龄化国情 7 2.2.2符合我国当前的相关产业政策 7 2.2.3全龄化社区的居家养老模式 ,....8 2.3“九龙依云”项目概况 8 2.3.1项目基本情况 8 2.3.2项目开发单位基本情况 9 2.3.3地块位置及周边配套设施 10 3“九龙依云”项目市场分析 11 3.1PEST分析11 3.1.1政策环境分析 11 3.1.2经济环境分析 12 3.1.3社会环境分析 12 3.1.4技术环境分析 13 3.2市场需求分析 13 4“九龙依云”项目运营模式分析 16 4.1养老房地产运营模式 16 4.2项目SWOT分析 17 in目录 工程硕士学位报告 4.2.1优势分析 17 4.2.2劣势分析 17 4.2.3机会分析 18 4.2.4竞争威胁分析 18 4.3项目营销策略 18 4.4项目销售预测 19 5“九龙依云”项目的建设方案 20 5.1项目选址及周边环境分析 20 5.2项目规划指标估算 21 5.3项目开发简况 22 5.4资源开发与利用方案 22 5.5项目环境和生态影响分析 23 6项目的经济效益及社会效益分析 26 6.1项目用地估算 26 6.2投资估算依据 26 6.3建设投资估算 27 6.4项目招投标29 6.5项目财务分析 29 6.5.1预测假设 29 6.5.2营业收入预测 30 6.5.3成本费用估算 30 6.6财务评估31 6.6.1财务基础数据 31 6.6.2盈利能力分析 32 6.6.3财务综合评估 35 6.7项目社会效益 36 7项目风险及控制分析 37 7.1项目主要风险 37 7.2风险管理38 结^40 m.m4i 参考文ft42 IV工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 1绪论 1.1选题背景 按照联合国对人口老龄化规定的标准是:60岁以上的老年人口占总人口数的10% 或65岁以上的老年人口占人口总数的7%以上。世界老龄化情况日益严重,如表1.1所 示。同时,近年来我国己达到老龄化社会的标准,进入人口老龄化的阶段。随着人口的 老龄化,一连串的经济问题和社会问题日渐显现。在1978年召开的十八届三中全会中, 我国颁布实施的《中共中央关于全面深化改革若千重大问题的决定》,要求加快建立并 健全社会养老的服务机制,并使老年服务产业得到发展,养老地产由此被涉及。然而, 由于目前国内养老房地产的案例较为短缺,养老房地产的经验尚为不足,因此与国外相 比,尤其是在养老房地产方面,我国仍然处于起步阶段。 表U,世界60岁以上々口占总今□的比,增长情￥(%) 年份19501960197019801990200020102016 全世界8.18.18.48.69.29.810.710.8 发达国家11.612.614.515.517.619.221.229.8 发展中国家6.46.16.16.36.97.68.513.26 2000年的人口普查数据显示,我国人口中,60岁以上的老龄人口人数占到总人口 的10%,这意味着我国正式踏入老龄化国家行列。截止2013年,我国有1.94亿60岁 以上的老龄人,这个老龄人口数是我国人口总数的14.3%,预计到2020年,全国的老 年龄人口总数将达到2.43亿,预计到2050年,这个数字将有望达到4.34亿人,80岁以 上的高龄老人将占到老年人人口的23%。根据无锡民政部门的统计欧亿·体育（中国）有限公司,无锡老年人口 正以高于年均3.7%的速度增长,现在正处于人口老龄化的加速期,2020年无锡人口老 龄化率将接近25%。随着老年人口的迅速增长,老年群体物质文化生活需求将更趋多样 性,加快养老产业的发展是当下构建和谐社会的客观要求和重大课题。 同时,自中国1992年确立社会主义市场经济体制之后,经济水平不断提高,房地 产投资也逐步扮演着重要的角色,进一步拉动经济增长,促使人民安居乐业。与此同时, 不断形成和完善的房地产市场和国家关于住房制度的有关调整,使房地产欧亿·体育（中国）有限公司的竞争强 度与日俱增。目前,房地产的投资机会以实现,成功的投机正在逐渐减少,只有形成行 业管理的规范化和制度化,投资的科学化,决策的民主化,房地产的开发项目才得以取 得成功。 对于房地产企业而言,如何在市场竞争中取得胜利是一个关键性的问题。本文以养 老房地产的发展状况为研宄基础,对宜兴市宜康置业的“九龙依云”养老房地产项目进 I1绪论 工程硕士学位报告 行可行性研宄,在最大程度上做出科学正确的决策。 1.2国内外文献综述 1.2.1国外研宄现状 (1)养老房地产运营模式的研究 在多数发达国家中,养老房地产的发展时间较早也较成熟,如图1.3.1,但是,由于 各国国情和历史文化等因素的不同,房地产的商业发展模式也是不同的。例如,在英国 和德国,比较普遍的模式是“以房养老”,而“倒按揭”与“大房换小房”的模式也较 为盛行(严跃进,2013;饶霞飞,2013)。在东方,新加坡和日本被传统的家庭观所影 响,多以“两代居”或者“多代居”等养老模式为主。而国内生产总值第一的美国由于 具备较为完善的社会保障体制,拥有良好的福利设施,并且多数老年人的经济能力能够 使其独立生活,因此,美国以社会养老模式为主。这些养老地产的模式各有不同。而国 内外的学者对于美国的CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity)持续的退休 社区照料的模式和“倒按揭”的讨论频率与其他模式相比是最高的。 寿命延长 老年人口比例 增大 大力发展老年解决方案 住宅 对社会形成负 研究并发展养老 担 产业 图1.1发达国家人口老龄化解决方案 (2)养老房地产融资模式的研宂 养老房地产与房地产开发共同具有资金的需求量大的这一重要特点。孙秀娟(2011年) 研宄分析表明,在一些不同的国家中,养老房地产的筹资模式也所差异。美国发达的金 融市场的信用体系在资本市场运作的养老房地产投资,由于经济和其他方面的发展,获 得整个产业链的支持。Jacobs(1982)使用1977年AHS(AmericanHousingSurvey)的 数据,对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析,认为四分之一年龄在65岁及以上收 入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换(反住房抵押贷款的一种)脱贫。新加坡和 其他国家的房地产主要是依靠政府大量的财政支持,通过政府补贴和优惠政策的企业年 金发展房地产。Ngee-choonChia,AlbertKCTsui(2004)针对强制储蓄为住房筹资产 生的一批“房子富人,现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架。 2工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 日本房地产融资或更好地吸收这些国家的融资政策,政府制定相关政策,促进参与的私 人融资,充分利用资源,发展老年服务;另一方面,政府本身是在