惠州房地产市场年刊·2018 市场篇 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 一、本报告由惠州中原战略研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司依合法可靠途径获得，报告观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考，不构成任何投资建议。 二、本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。 三、本报告版权归惠州市港中原地产代理有限公司所有，未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何方式对本报告进行复制、传播。如需引用、刊发，需注明出处为“惠州中原战略研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。 四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询惠州中原战略研究中心。 产品目录 目录 1 2 土地市场 3 新房市场 4 二手房市场 5 客户分析 6 房企分析 市场预测 同比 同比 同比 同比 同比 同比 -27% +84% +30% +1.24% +5.73% +4个月 土地市场丨市场淡静下 发展潜力可期 PART 01 流拍率微升 房企拿地回归理性 今年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，且全国土地出让限制政策频出，全国土地流拍率大幅上升。惠州土地流拍率在连降三年后，在2018年出现小幅上涨。根据中原监测数据显示，公开招拍挂地块2018年整体流拍率为8%，相较于2017年，提高了3.36%，但对比高峰期的30%以上的流拍率，年内流拍率仍处于低位水平。 图 历年惠州市经营性土地流拍率走势（单位：万㎡） 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2018年12月31日） 图 2018年经营性土地区域流拍分布情况 周期波动明显 成交地价大幅上涨 尽管供需规模双降，但年内地价表现抢眼。据监测，2018年惠州公开招拍挂市场经营性用地成交地面价及楼面价均快速增长，根据惠州中原测算显示，2018年经营性用地公开招拍挂成交平均地面价为7257元/㎡，同比上升84%。平均楼面价为2630元/㎡，同比上升81%。 在“紧”调控政策及高投资成本的双重压力下，处于大湾区战略腹地的惠州仍具备强大的竞争力，各房企为加快惠州的战略布局，抢占惠州市场，对于核心板块的布局及优质地块的争夺仍然激烈。这也成为土地市场价格快速增长的主要因素。 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2018年12月31日） 图 惠州市2009-2018年土地交易地面、楼面单价（单位：元/㎡） 图 惠州市2018年土地交易金额及楼面价月度走势（单位：元/㎡；亿元） 主城区发力 热门地块突出 从土地价格来看，今年惠州楼面价排名前十的地块多集中在惠城区，达到7宗，另外仲恺区、大亚湾区及龙门县各有一宗地块上榜。结合惠州市房地产市场各项指标来看，新房成交表现在惠州四区三县中表现更为稳定，走势波动最小，是一个有典型刚需支撑并集中更多规划利好的稳定型市场。在近几年的房企登陆潮中，惠城区也备受青睐，是房企进可攻退可守的重点布局区域。区域内地块的综合竞争指数更高。随着城市中心区扩围、东部、南部新城以及向北延伸的小金口等片区都将陆续有更多高价地块推出。 而综合各地块的区位来看，十宗地块全部集中在各区域的核心地段，具备强劲的发展潜力及市场竞争力，不乏房企为之抛掷重金。 数据来源:惠州中原战略研究中心（数据截止至2018年12月31日） 表 2018年惠州楼面价排名前十明细表