房地产标杆企业研究 gaotongchina 2 目录  一、中粮置业概述 ......... 4 (一)中粮集团地产战略 ........... 7 专题：地产业务上市变局 . 9 (二)中粮置业发展路线 ......... 10 二、“大悦城”品牌定位与战略 ......... 11 (一)品牌核心内涵——年轻、时尚、潮流、品位11 (二)战略模式——多维元素组合打造“城市之心” ........ 12 三、“大悦城”的商业模式 . 13 (一)基本特征——立足一二线核心商圈打造全产业链服务 ........ 13 (二)核心特征——资本运作、准确定位、打造品牌 ........ 16 (三)团队建设——打造“132”人才梯队 . 18 四、“大悦城”快速复制后的隐忧 ..... 20 （一）需要稳定的资金来源支撑全国性复制 ......... 20 （二）需探索可供全国性复制的样板模式 . 22 （三）缺乏自身的百货品牌体系 ..... 23 五、“大悦城”重点案例分析 ......... 24 (一）西单大悦城——依托核心商圈的经典之作 .... 24 (二）朝阳大悦城——二次定位下的自我品牌探索33 (三）沈阳大悦城——针对多维客群的综合布局 .... 41 (四）上海大悦城——具有冲击力的城市商业地标47 (五）天津大悦城——富有人文气息的潮流时尚综合体 .... 53 房地产标杆企业研究 gaotongchina3 图表目录  图表 1：中粮置业旗下“大悦城”系列 ........... 4 图表 2：大悦城投资项目简介 .. 5 图表 3：原中粮集团地产版图 .. 8 图表 4：中粮集团地产整合方向 .......... 8 图表 5：中粮置业（“大悦城”系列）路线发展图 ..... 10 图表 6：投资项目基本情况 ... 11 图表 7：“大悦城”品牌核心内涵 ...... 12 图表 8：城市综合体基本构成12 图表 9：投资项目商圈及区位特征 .... 13 图表 10：项目资金平衡情况分析（1） ......... 14 图表 11：项目资金平衡情况分析（2） ......... 14 图表 12：项目资金平衡情况分析（3） ......... 15 图表 13：投资项目基本指标 . 16 图表 14：“大悦城”的经营模式 ........ 18 图表 15：大悦城人才培养梯队 .......... 19 图表 16：SOHO、华润置地、万达、中粮置业模式比较 ...... 21 图表 17：我国商业地产发展模式比较 ........... 23 图表 18：西单大悦城主要经济技术指标 ....... 25 图表 19：西单大悦城各物业形态占比及商业业态配比 .......... 25 图表 20：西单大悦城消费群体分析 .. 28 图表 21：西单大悦城年销售额情况 .. 29 图表 22：西单大悦城项目投资收益分析 ....... 29 图表 23：朝阳大悦城主要经济技术指标 ....... 33 图表 24：朝阳大悦城业态统计（以商户家数为统计基础） ... 36 图表 25：沈阳大悦城主要指标 .......... 41 图表 26：沈阳大悦城项目定位 .......... 42 房地产标杆企业研究 gaotongchina4 一、中粮置业概述 中粮置业投资有限公司，成立于2007年1月，是中粮集团的下属非上市公司。由 中粮集团原物业投资部发展而来，主营城市综合体开发运营及物业服务。目前，在北京、 天津、上海、广州、烟台等一、二线城市，自持并运营10余个商业物业项目，涉及商 业、酒店、写字楼等业态。 自成立以来，中粮置业一直致力于建设以“大悦城”为品牌的城市综合体。大悦城 一贯坚持“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌理念，资产价值不断提升，社会影响不断 扩大，欧亿·体育（中国）有限公司地位也受到广泛认可，已跻身国内购物中心品牌前列。 目前，中粮置业旗下的“大悦城”系列包括西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、 天津大悦城、安定门大悦城、天津六纬路大悦城、烟台大悦城、成都大悦城等，投资总 额超过400亿元，开发总面积超过200万平米，其中前四个已成功进入运营阶段。 图表 1：中粮置业旗下“大悦城”系列      备注1：图中数字指建筑面积 备注2：沈阳大悦城是由中粮置业输出品牌，中粮地产开发和持有物业的项目。沈 阳皇姑大悦城、深圳中粮大悦城由中粮地产在建。为保持“大悦城”产品系列的完整， 下文将把已开业的沈阳大悦城包括在内 欧亿·体育（中国）有限公司来源：高通智库 此外，在物业项目方面，中粮置业持有并运营北京中粮广场、上海中粮大厦、广州 鹏源大厦等多个物业项目，初步形成了以北京、上海等中心城市为核心、辐射全国的战 略布局；在物业管理方面，持有凯莱物业管理有限公司。 房地产标杆企业研究 gaotongchina5 图表 2：大悦城投资项目简介 西单大悦城 北京西单大悦城于2007年12月28日开业，是集购物中 心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。建 筑面积20.5万平方米，地上15层，地下4层，有停车 位近2000个 西单大悦城地处西单核心商圈，定位为国际化青年城， 以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、 时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、 优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。开业以 来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京 城的潮流地标 总投资额近40 亿元 朝阳大悦城 北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。朝阳大悦城 于2010年5月正式营业，集购物、餐饮、娱乐、文化、 教育、休闲、酒店式公寓为一体，总建筑面积40.6万平 方米，占地面积8.5万平方米，购物中心地上11层，地 下3层，停车位3000个 朝阳大悦城规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚 名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝 天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV、 金钱豹国际美食百汇 总投资额约为 30亿元 天津大悦城 天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区 的交汇处。是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务 公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。建筑面积 53万平方米，有停车位3000个 定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全 方位的国际化生活体验。在天津首次引入综合电影院、 剧场式真冰场、主题KTV、大型儿童体验中心等业态 2011年底开业 总投资额约为 30亿元 天津六纬路大悦城 天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环， 距离海河仅272米之遥。项目地界内设有地铁9号线两 座站台（十一经路站、七经路站），地铁4号线换乘站一 个，十分钟内畅游城市中心，四十分钟可达北京、滨海 新区。六纬路项目规划总建筑面积105万平方米，其中 地上建筑面积75.5万平方米，整体占地面积12.9万平 方米。商业业态包括购物中心、甲级写字楼、五星级酒 店、酒店式公寓、城市豪宅、高端会所 建成之后，六纬路项目将成为天津390米超高层城市地 标和超大体量的城市综合体，由超高层公寓、写字楼、 住宅、购物中心组成 预计总投资额 约100亿元。