嘉裕都市花园项目 前期定位报告 2010.1.20 Company Logo 本次汇报的结构 项目自身分析 竞争市场分析 形象定位 形象解读 入市时机分析 入市价格预估 Company Logo Contents 嘉裕都市花园项目 Company Logo 项目500米生活圈内， 周边有什么？ 未来会是什么样 ？ 本案 项目地处白塘路与春晖路交界处，位于长江北路大型成熟居住区易初爱莲生活圈内。 区位分析：成熟的CLD生活区 区域扫描 Company Logo 周边配套分析：商业配套逐渐完善 1、生态资源：生态公园(规划中)、白塔公园、长江公园 2、商业配套：易初爱莲生活圈，川普商业广场，周边社区商业。 3、教育资源：裕元幼儿园、裕元实验中学 随着周边多个楼盘的交房入住，项目区域内的人气不断提升，商业和生活配套逐渐完善 Company Logo 项目SWOT分析：劣势大于优势 成熟居住区，区域认知度高 配套逐渐完善 公共交通发展落后，出行不便利 周边环境相对杂乱，项目档次感受到损害 优势 劣势 机会 威胁 成熟的开发经验 差异化，唯一性的销售策略和专业的操盘技巧 大市场的萎靡不正 区域同质化竞争激烈 价格趋同、上升放缓 劣势大于优势，威胁大于机会，在目前的市场萧条、区域竞争激烈的背景下，楼盘顺利去化项目成功上岸？ 关键是如何在同质化的市场里差异化，打造项目自身核心卖点 Company Logo 嘉裕都市花园项目 Company Logo 昆太路长江北路主竞争市场分布图 本案 Company Logo 竞争市场产品分析 产品形态以高层、小高层为主，同质化竞争激烈。 除自由都市和第E特区，多数楼盘处于销售中后期，后续供应量并不充足。 周边4700-5100元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。 目前周边房型缩水的并不非常明显，但受调控影响，后期的小户型供应量可能会大幅增加。 总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素 Company Logo 竞争市场成交分析 下半年，长江北路板块主力强销期楼盘的平均月成交套数5套左右。 一方面印证了楼市低迷下各楼盘成交量开始萎缩； 另一方面，购房者的观望和看跌心理越加浓厚 Company Logo 竞争楼盘核心卖点分析 自由都市 项目推售示意图 主抓客群： 年轻白领 广告语： 空间新领域 生活新坐标 核心卖点： 4.9mLOFT空间 景观 开发商（建屋）品牌实力 开发商品牌+在区域内具有唯一产品的4米9挑高产品，使得项目在开盘取得了不错的销售业绩，但近期由于房源供应的断档以及一期部分客户的退房，楼盘的销售业绩单已经连续几个月负数挂彩 Company Logo 第e特区 项目推售示意图 主抓客群： 外企职工，周边居民 广告语： 空间新领域 生活新坐标 核心卖点： 数字化科技社区 景观雕塑小品的细致化 本案主打社区智能化新科技配合一期多层强打区域小高层为主的竞争市场，消化速度较快。产品创新上有新意 Company Logo 白领公寓 项目推售示意图 主抓客群： 年轻白领 广告语： 城熟北区，精英殿堂 核心卖点： 易初爱莲500米全能生活圈 欧陆风情景观小品 精致的简欧园林风格 项目宣传的核心卖点吸引力弱，楼盘档次感不高，但项目在设计上拉回了一点分数，而且均价和面积在区域内有一定的优势。。