大河龙城三期整合推广方案
Marketing Strategy Planning
同路&无形机构
汇报提纲
第一部分：项目研究 一、项目概况 二、项目（地块）SWOT分析 三、寻找项目的市场突破点 第二部分：项目定位 一、目标客户定位 二、产品定位 三、案名定位 四、主题概念定位 五、物业服务定位
第三部分：项目营销 一、营销推广阶段划分 二、各营销阶段策略分解 三、销售策略建议 附件：市场扫描 一、郑州别墅市场概述 二、中原别墅的发展趋势 三、2005－2007年郑州别墅 物业投放及销售扫描扫描
第一部分、项目研究
一、项目概况
区位：位于郑州别墅集中区域——桥南新区 ，迎宾路北侧、黄河迎宾馆（三所）东，可谓是整个中原最具龙脉的地方。 环境：紧邻黄河迎宾馆1200亩绿色原生态杨树林、野生动物保护中心，坐拥黄河湿地，依傍黄河绿色生态走廊；原生态自然环境较好，是郑州市不可替代的珍贵资源。 生活配套：尚不太完善
三期产品：三期占地约108亩，规划有双拼别墅、联排别墅、叠加别墅和独栋为一体，共计158套，总建筑面积约4万平米；现代主义建筑风格。 景观：中心十字型水系 开发商：河南新东方地产发展有限公司 ，较早进入三所板块开发纯别墅项目的开发商，知名度和美誉度较高
鸟瞰图
效果图
对项目初步认知之后， 再对大河龙城3期做进一步分析
二、项目（地块）SWOT分析
优势： 1、龙脉地段：大河龙城位居三所附近的“中央别墅区”，其独特的地段、世袭贵族血统的地产文脉被业界及消费者广泛认同。这一区域是目前郑州市最适合居住、最适合作别墅项目的地方。 2、生态环境：紧邻黄河迎宾馆1200亩绿色原生态杨树林、野生动物保护中心，坐拥黄河湿地，依傍黄河绿色生态走廊；原生态自然环境较好，是郑州市不可替代的珍贵资源
3、规划设计：国内顶级别墅设计师潘泰、深圳奥克森景观公司与新东方公司联袂打造，采用环状路网，端头式入户设计，在保证进区方便的同时，又具备了良好的私密性。其中独创性的十字水系的运用，使整个项目锦上添花． 4 、畅快交通：从花园路到迎宾路直达本案，畅快便捷 5、品牌物管：美国第一太平戴维斯 6、品牌价值：大河龙城是郑州市较稀缺的大型纯别墅社区，也是较早倡导TOWNHOUSE联排别墅概念的项目，市场影响力强；一期的森林透天别墅开盘赢得满堂红，从产品的规划设计到广告推广，都较好地树立了新东方公司的品牌形象，成为别墅业界的一大标杆 ；具备一定的品牌优势。
劣势： 1、本项目二期现实产品与前期所宣传及消费者的预期有一定反差，造成一部分消费者对本项目的片面认识，从项目形象高度上没有给消费者造成良好的记忆点。 2、本项目的周边配套还不是太完善，与高品质生活圈还有一定的差距。 3、小区双拼、联排、叠加和独栋别墅的混合产品形态，造成目标消费群体层次范围拉大，需对不同梯度的目标客户针对性推广；产品形象档次、统一性上有一定难度（可实行分组团管理）
机会： 1、文化路的打通，使三所板块与市中心的距离更近了，消费选择范围扩大，作为第一居所成为可能； 2、停止供应别墅项目建设用地的政策，对已经或即将入市的别墅项目无疑是一大利好；同时，在这样的政策前提下，别墅稀缺性凸现，原本犹豫观望的客户也会加速购买决策。。