2010金色半山 年度传播策略 项目定位 人群定位 品牌写真 传播策略 01项目定位 目标：核心价值法 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 地段价值——政府规划高尚居住区 容积率：坂田东片区整体容积率只有0.94，与水榭山的片区容积率相媲美；居住密度为124人/万平米，属于豪宅规划指标； 生态：北侧为市政规划生态控制区，项目周边绿地占地面积32万㎡，南望鸡公山，生态环境怡人； 配套： 3个中学、一个高中、三个公园、体育中心、绿地（政府的预期规划）； 医疗配套——100人/床位（深圳平均是医疗配套床位为250人/床位，项目的床位配套于华侨城相媲美）; 高新基地：华为 地段价值——便捷立体交通路网 地铁5号线； 无缝对接深圳四大片区——立体交通路网，水官 清平 多条高速干道； 享受罗湖却不挤在罗湖——清坪快速，10分钟到达罗湖； 地铁就在门口，9站即达东门； 从地王大厦到本项目需要经过6个红绿灯共计10分钟，从地王大厦到华侨城则需经过10个红绿灯共计15分钟 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 产品价值——贵族品质的半山城堡 会所、游泳池、幼儿园占地面积达35%以上，深圳首个最高公配比例项目； 深圳最大的板楼复式供应产品； 低密度低容积率规划——1.6低容积率，建筑密度不到15%； 城堡式贵族会所，内饰华丽夺目，800㎡奢配泳池，为业主提供精端服务； 进入项目道路将被改造成林荫大道，回家途中更具私密性与身份感； 资源占有均等型社区，没有明显的等级分化； 15米抬地地势，身份的印证； 30米楼间距，视野的享受 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 产品价值——35年万科产品力升级之作 独创型纯复式户型； 底层TOWNHOUSE； 高赠送平层小面积段； 高享受平层大面积段 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 产品价值——建筑、园林亮点再挖掘 典型西班牙建筑； 小庭院大景观 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 品牌价值——万科10年重回罗湖之作 万科品牌保证； 万科物业保障 价值体系 地段价值//产品价值//品牌价值 价值体系总表 项目价值清晰可见 享受罗湖却无须挤在罗湖的万科盘 享受罗湖却不必挤在罗湖的半山城堡 定位： 新罗湖9公里半山城堡 区域定位，把自己纳入什么圈子决定你的区域价值 和繁华的关系，不是中心也不是恨远，是繁华岸的地方 产品力的打造提升消费者的居住感受 项目定位 人群定位 品牌写真 传播策略 02人群定位 总价定位人群 比实际总价高出20%的价格 如果以200-300万 那我们需要贩卖的人群可以承受240-360万的总价 按3成首付，对首付可以承受的实力是72-108万 在深圳能一次性拿出 72-108万的客群有什么共性 他们不是领袖级，不是草根级 他们是这座城市的关键消费力 是这个社会的中坚族 他们要扛起事业，扛起家庭 他们有时想逃离有时又奋起 他们关注自己的内心 却又不能不在乎别人的评论 他们不能止步因为有欲望 他们很想止步因为很疲惫 他们需要圈子的认同 他们需要社会的仰慕 他们最需要的是 自我内心的肯定 他们对品牌的选择 追求品牌，但不会追求那些奢侈品， 但一定会有几件用来提升身份， 更重要的是犒赏自己。。