2005.1. 4 谨呈： 惠州市美地房地产开发有限公司 世联地产美地花园城项目组 美地花园城策略总纲本报告解决什么问题 ？ 思路决定出路，本项目操盘思路问题 2.竞争中找出路，本项目竞争策略问题报告结构 项目背景 市场研判 项目思考 策略形成 策略分解报告结构 项目背景 市场研判 项目思考 策略形成 策略分解地理位置 项目位于惠州河南岸，三环路与旧 惠淡路交汇处 本案1期 学校用地 2期 商业 项目指标 占地面积：29642M2 总建筑面积：85407.62M2其中： 多层面积：25066.08M2 小高层面积：35356.66M2 商业建筑面积：12329.99M2 地下建筑面积：11940.86M2 建筑占地面积：9706.95M2 建筑密度：33% 容积率：2.47 绿化率：39% 停车位：443个（地下：340个地上：103个） 东：惠淡路，改建后42M 宽，两边绿化带各20M 西：美地路，18M 宽，西边为安居房 南：待建路，36M， 南面为空地及旧房 北：二期，学校和商业6 5104812用地面积：3.94万㎡ ；总建筑面积：9.85㎡； 2期商业面积：1.6万㎡; 容积率：2.5 其中一期：西邻经济适用房 南面将新建道路 北面隔水沟望村屋 东邻即将改造的惠淡路 惠淡路以东 惠淡路上待拆迁的民房 西南方向：空地与村屋 东 南 西 北 项目四至户型配比1、惠州房地产市场 项目背景 市场研判 项目思考 策略形成 策略分解 2、片区市场竞争情况 报告结构惠州房地产进入全面快速发展阶段 2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3％ 宏观GDP与经济增长率—与珠三角其它城市的比较（2003年） 第一 第七 当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民消费潜力在未来几年将日益体现出来，为房地产发展奠定了需求基础房地产开发投资稳步上升 销售面积快速增长 销售均价稳中有升惠州房地产市场供应状况— 欧亿·体育（中国）有限公司来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心 由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上 供需关系改善，市场前景看好 2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面积的关系逐渐改善 2004年上半年，空置面积减少惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽，全长32.4公里，工程总投资约10亿元，预计2005年6月30日完工。 惠淡大道建成后，将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区连成一体，是惠州打造半小时生活圈的重大举措，对加快惠州南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有重要作用 惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显 惠城区商业等中心南移是大势所趋 房地产发展驱动因素：城市扩张 客户购买驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套 房地产发展驱动因素：产业带动 客户购买驱动因素：价格低/事业发展/投资 房地产市场格局—惠城区市场格局—惠城区供应量及产品结构— 惠城区在未来2年内竞争将达到高峰 主要是3房4房，5房有一定量，2房较有潜力 未来两年惠城区主要在售项目时间表 2004年上半年惠城区产品分布状况。