19.5.9 1 2008年10月 万科魅力之城 －－促销建议 目录 一、市场分析 二、客户分析 三、价格建议 四、推盘建议 五、推广建议 六、客户挖掘 一、市场分析 1、青岛市及城阳区域分析 青岛市供应分析 由表可以看出， 08年供应量走势与07年相似，但数量下降较大。 1-9月份中，除了1、4月份，其它每月的比较中，08年的供应量都低于07年的供应量，下半年的市场供应明显放缓。 青岛市成交分析由表可以看出，1-9月份中，除了2、4月份，其它每月的比较中，08年的成交都低于07年，特别是6月份以后，青岛市场的成交量同比下降幅度持续增大，直至10月份略有回升，主要为宝龙降价后热销的延续。 环比08年各月，自5月份开始销量逐月下滑，至9月份降至最低，10月略有小幅度提升。 青岛市推售情况 6-9月份，在推案量稳中有增的情况下，推售比不断增大，成交率下滑速度极快，10月份成交成交率略有上升，这也有10月推案量下降有关。 城阳区供应分析 由表可以看出，1-9月份中，除了4月份，其它每月的比较中，08年的供应量都低于07年的供应量，特别是6月份以后，城阳区域的供应明显放缓，9、10月份的供应量分别占到去年同期的27%和26.4%。 环比08年各月，自5月份开始供应量逐月下滑，至8月份降至最低，仅相当于4月份的17％。9月份供应量略有回升，主要增量为9月下旬房展会期间的新开盘项目。 城阳区成交分析 由表可以看出，1-9月份中，上半年的市场成交量比较正常，成交比较平稳，但成交量从6月份开始萎缩，同比缩量十分明显，至10月份降至最低，仅占5月成交的45％。9月份在宝龙降价热销160套的情况下销量仅与8月持平，10月份成交量继续下滑。 城阳区推售情况 城阳区6、7月份的推售比较高，主要原因为推案量较大；8－10月份供应量急剧下降，所以推售比有所降低。 城阳区各面积段户型去化分析 从成交面积区间来看，6-8月份一直是以80-100㎡房源成交为主，9月份宝龙的降价热销拉高了120-150㎡房源的销量，使得此房源成为成交主流房源。10月份120-150㎡户型依然是成交主力，但销售面积已经开始少。 2、竞品分析 城阳中心区竞品供应情况 以下数据截至日期为10月24日截止08年10月24日，网上房地产显示本案及竞品本月可售供应为27.5万㎡，可售2111套。 万科与主要竞品宝龙、青特和卓越可售供应量占了竞品可售供应的92%，竞品整体存量较大，竞争激烈。 竞品成交套数分析 以下数据截至日期为 9月13日～10月24日 自9月13日至10月24日，城阳销售量主要集中在本案及竞品宝龙和卓越，三者相加占总量的98.7％，其他项目销售情况不佳。 宝龙成交套数占竞品成交的69.3％，而卓越占18.7％，万科占10.6%，可见宝龙明降效果明显，销量远高于卓越暗降。 在宝龙二期降价开盘后，城阳中心区的其它竞品项目均没有调整优惠政策，只有卓越蔚蓝群岛在房展会期间推出了10套特价房。 宝龙的降价没有使城阳区域的成交总量上涨，只是将购买力由其它项目转移到了宝龙自身，极大提高了宝龙的去化量。 【宝龙城市广场】 9月13日推出二期309套房源，每种产品较一期均有1000元/㎡以上的降幅，主力产品140-150㎡户型均价4000元/㎡，较一期价格降幅高达1500元/㎡。截止10月24日，二期309套房源已售出160套（含4套别墅）。 【卓越蔚蓝群岛】 9月19日房展会期间推出了10套特价房，起价3500元/㎡，此举也是针对宝龙二期降价之后卓越采取的一个应对措施。。。。。。。