主编：李战军执行主编：朱光主办：房地产发展研究所印发日期：2010年4月20日电话：021-60868898地址：上海市广延路383号文武大楼5楼邮编：200072Email：zhuguang@ehousechina欢迎投稿承接研究作者介绍朱 光：上海易居房地产研究院发展研究所研究员关键词第一季度上海房地产主要事件目录一、一月份主要事件二、二月份主要事件三、三月份主要事件2010年第一季度上海房地产主要事件朱 光一、一月份主要事件1、沪明确土地首付不低于50%，单块地出让禁超20公顷继上海市政府新闻办发布本市贯彻“国四条”的多项房地产新政之后，“中 国上海”网站又于近日全文刊登了由市房管局等五部门联合制定的《关于本市贯 彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。根据这一《实施意见》，本市将进一步严控土地供应政策，商品住宅项目宗地 出让面积不得超过20公顷。与此同时，加强土地出让收支管理，规范土地出让收 入分期缴纳行为，国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的 分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年（经审批同意，特殊项目可 以约定在两年内全部缴清），首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。本 市还将加大闲置土地清理力度，依法处理违规囤地。加快盘活存量国有建设用地， 提高土地利用效率，完善住房用地供应方式，优先保障性住房土地供应，增加普 通商品住房土地供应。此外，本市将加大土地批后管理和施工现场监管力度，督 促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定，在保证质量的前提下， 加快开工和建设进度。《实施意见》明确，将积极推进旧区改造工作。进一步明确改造目标和任务， 加大政策支持力度，重点实施成片二级旧里和棚户简屋的改造；继续创新旧区改 造机制，积极推进旧区改造事前征询、多渠道安置的改造方式。大力推进其他各 类旧住房综合改造和整治，提高房屋质量，完善使用功能，改善居民居住条件。2、上海二套改善型住房标准确定，人均低于33.4平方米1月5日，上海市公积金管理中心进一步发布2010年住房公积金个人购房贷 款政策具体实施细则，其中明确：借款人家庭人均住房建筑面积超过33.4平方米， 第二次贷款购房，即认定为购买非改善型住房。针对非改善型住房的“投资投机 性购房”如何界定额度没有明确。只是称：对投资投机性购房最高可贷额度将会 比购买改善型自住房的要低，其首期付款比例也要比购买改善型自住房来得高。“2010年执行住房公积金个人购房贷款政策”自今年1月1日起实行。“贷 款政策”明确，对人均住房面积低于本市平均水平，再次贷款购买第二套普通自 住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为40万元； 若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元；只有一个人贷款的家 庭，最高贷款限额为20万元；若有补充住房公积金的，最高贷款限额为30万元。 对投资投机性购房，从紧掌握住房公积金贷款政策。而对购买第一套普通自住房 的最高限额仍然保持80万元；对购买第二套改善型普通自住房的最高限额为60 万元。首期付款为不低于所购房屋总价的20%。此项贷款政策体现了中央对房地产市场调控的要求，进一步发挥了住房公积 金制度在本市住房保障中的作用，使广大普通收入家庭能尽快提高和改善“住有 所居”的水平和条件。3、宝华拿下嘉定第二块住宅地，溢价率336% 1月6日，2009年上海第91号土地出让公告中的嘉定区真南路以南、走马塘 以西地块被宝华企业集团以24.186亿元的高价拿下，成为2010年成交的第一幅 纯住宅用地，折合楼面地价约12503元/平方米。该地块起拍价格为5.5456亿元， 溢价率达到336%。该地块位于嘉定云翔大型居住社区，东至真南路、规划道路，南至走马塘， 西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜。地块总面积103688.1平方米，其中出让 面积79165.9平方米，建筑面积193449平方米。此次竞买吸引了包括金地集团、 苏新城、宝华企业、绿地集团、保利地产、杭州宋都、佳兆业地产等13家开发商 的参与。从最终的成交价来看，从去年年底开始一系列的房地产调控政策几乎没 有对开发商拿地的定价产生任何影响。如果以这一价格计算，在拿地开发商的预 估中，未来当地住宅价格至少应该在2万元/平方米以上。房地产开发商显然对于政策调控并不以为然。资金充足的情况下，地产商们 现在只是在为无米下锅而发愁。经历了2008年和2009年两年的大落大起，开发 商对于调控一词的理解开始发生变化，对于政策的恐惧心理开始被后期无房可卖 的尴尬教训取代。大部分住宅开发商们依然只是将在上海拥有一块土地作为目标， 而在一定程度上无暇顾及地价的昂贵程度。4、国办出台房市调控11条，二套房首付不得低于4成国务院办公厅10日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确 了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房 消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居 工程建设，落实地方各级人民政府责任，并针对性地提出了11条措施。 这11条措施是：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增加住房建 设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率；加大差别化信贷政策执行力度； 继续实施差别化的住房税收政策；加强房地产信贷风险管理；继续整顿房地产市 场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测；力争到2012 年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性 安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准；进 一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府 负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。引人关注的是，国办这次明确了二套房贷的首付比例不得低于40%，终结了 此前市场传闻二套房贷首付比例有可能上调至50%的传闻。通知提及的有关房地 产信贷管理政策与2007年央行和银监会联合下发的政策相比，基本保持了一致。 通知对二套房贷的规定，并无进一步收紧的表述。两者均是以家庭为单位，且首 付比例延续了不低于40%的规定。5、央行上调存款准备金率0.5个百分点央行1月12日晚间宣布，从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点。这是在新年首周信贷劲增的境况下，中国自金融危机以来 首次启动紧缩的货币政策工具。央行同时要求，届时为增强支农资金实力，支持 。。。。。。