1 房地产策划 从“想法”到策略至道地产云亮 2 明确概念——策划到底是什么？ 建立体系——策划难在哪里？ 分享方法——策划靠什么？ 促动成长——策划人怎样长大？ 本次课程的目标 一、策划到底是什么？ 4 策划就是——寻求规律并找到解决方案 黎振伟 狭义的理解——灵之技、活之术、美之形、动之人 广义的理解——形而上与形之外的探索寻道、明势与优术的接合 定义：从变化纷纭中寻找方向与规律，以清晰的目标去判定创新与可行的方案。 5 策划就是—— 某教科书 策划是通过精心安排的宣传和手段，对事件的发生、发展进行操作。 策划就是有效地组织各种策略方法来实现战略的一种系统工程。 策划是一种从无到有的精神活动。 策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 策划是一种设计，一种安排，一种选择，或是一种决定，不如说是一张改变现状的规划蓝图。 策划是用你有,去寻找你没有的!谋划;策划： 故策之而知得失之计。 ——《孙子·虚实》 又如 策效(谋划效力); 策驭(谋划掌握); 策选(谋划选取) 6 策划就是—— 郝康理： 成都市 副市长 谋划——领导层从战略高度出发，制定具有战略指导 意义的战略目标、原则和纲领。 策划——经营层或专业机构为完成战略谋划，对于项 目或行动提出推进策略方案 规划——管理层或专业机构对空间、企业能力、资源 整合等要素的统筹与协调 计划——管理层或执行层按照总体目标，制定近期、 中期、远期的发展的阶段性安排 7 策划—— 我见： 基于态势的研究和战略层面的谋划 立足于项目或行动 以目标为导向 以定位、概念为核心 体系构建与行动路线图 理性的研究与创造性的构想 策略设计 引导进一步的规划和计划 二、策划难在哪里？ 9 困难其实比办法多…… 态势研究——现状易了，但趋势难明…… 战略谋划——老板的胃口、野心与目标…… 定位——总是让人摸不着头脑！ 体系——面多了加水，水多了加面…… 概念——你到底在说什么？ 路线图——为什么总是围着某个原点打转？ 策略——想象一下参谋部怎么做吧。 10 11 1 策划报告关于市场研究的详细目录 12 13 2 案例：星河湾和顺驰的决策 14 3 趋势预测的核心问题 数据分析的困惑 趋势预测要素分析 需求分析 竞争分析 项目分析 企业分析 15 信息型数据分析：数据的堆砌，对决策贡献低 咨询型数据分析：对数据稍加分析，有一些基本观点和 评估结论，可做参考 决策型数据分析：数据及分析针对要解决的核心问题进 行，能够对决策提供支撑。 基于数据分析…… 开盘前的调研曾经否定了广州星河湾！ 1、数据分析的困惑 16 全局要素拆分——定方向与策略 需求细分——定品类 需求层次——定价值 需求敏感点——定亮点与卖点 基于数据分析的四项“把脉” 1、数据分析的困惑 17 环境因素（声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境、卫生环境） 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模） 经济因素（经济总量、物价、居民可支配收入） 社会因素（政治安定、社会稳定、投机、城市化）） 行政因素（政策、法规、行政变更、城市战略、规划、交通规划及管制、税收、价格等） 心理因素（购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码） 国际因素（世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况、国际竞争状况） …… 2、影响趋势要素分析。。。。。。