世联地产 2009/02/17 谨呈：深圳市皇城地产有限公司 皇御苑·廊桥花园营销策划报告 “皇岗口岸”——关口一块极为独特的土地，将在2009-10年上演怎样的一场营销游戏？ 商业秘密声明本文内包含的欧亿·体育（中国）有限公司属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 前提：目标的审视与思考 目标认知 1 皇御苑总占地面积约16万平方米，总建筑面积约80万平方米，位处中心区一级辐射地段，紧邻规划中的深港河套经贸区，为深圳特区内最接近香港的超大型港人社区。一期 29.7万平米 2000年3月 三期御花苑 (7.5万平米) 四期深港一号 （9.2万平米） 2002年8月 2007年11月 2009年9月 五期廊桥花园 （9.8万平米） 2010年3月 二期 17.4万平米 六期 2010~11年 项目认知1 关内稀缺80万大社区●高入住率 皇岗口岸无缝对接，名副其实的“口岸第一物业” 6分钟路程，通过天桥可与皇岗口岸进行无缝对接； 直临口岸，无遮挡的昭示性，使项目成为出入关口第一视线建筑 项目认知2 第三圈层：皇岗、上沙、下沙、水围、石夏、口岸 第一圈层：中心区（CBD） 项目认知3 项目处于福田边缘区域，但轨道与公交均能通达 第二圈层：华强北、岗夏、景田、车公庙、 香蜜湖、竹子林、梅林、新洲 皇岗口岸片区 区域内配套较为成熟，生活氛围浓厚 项目认知4 深圳高级中学皇御苑学校 社区商业 皇城广场 项目位于成熟的皇岗片区，距离滨河路、华强路、深南路等商业区较近，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等生活设施一应俱全。 皇御苑本体配套齐全，超市、学校、银行、餐饮、美容美发及娱乐休闲设施一应俱全； 廊桥花园目标解读 项目经济技术指标: 总占地为1.87万平米，容积率3.07 总建面9.82万平米 其中住宅约4.19万平米，商业约1.4万平米，共468户。 预计2010年2-3月售卖 当下问题 1、非传统居住区，周边噪音污染 2、社区客户较为杂乱，层次不高 3、社区配套档次较低 4、内地客户吸引力弱 好胚子 1、深圳少有大社区，入住率高 2、区域配套较成熟，交通可通达 3、产品户型设计合理，小户型日益稀缺 VS 项目与皇御苑大社区区隔，使得项目能更为纯粹与独立，承载皇御苑产品线的升级，引领口岸标杆。 皇御苑1-4期大社区 皇御苑五期 一期 二期 三期 四期 百合路 项目认知5 其中2房共368套，占总户数的78% 项目主力产品为65～75平米2房，户型设计合理，方正实用。 产品使用率较高86.5%，户型较为方正，各户型间差异较小 B1：两房两厅两卫 建筑面积：73.58平米 卫生间 卫生间 阳 台 阳台 阳台 阳台 A1：两房两厅两卫 建筑面积：75.39平米 套内面积：65.23 卫生间 卫生间 赠送凸窗 赠送凸窗 阳台 阳台 卫生间 卫生间 阳台 阳台 B2：三房两厅两卫 建筑面积：97.09平米 套内面积：84平米 A2：两房两厅一卫 建筑面积：65.57平米 套内面积：56.73平米 赠送凸窗 赠送凸窗 赠送凸窗 产品较为方正，实用，产品创新以卧室凸窗面积赠送为主。。。。。。。