2008年营销执行报告 08年首府·官邸营销执行报告统一思路（市场竞争、项目目标） 梳理工作（执行总纲及执行要点） 抓紧落实（分阶段执行） 报告目的 报告提纲 费用预算及总控图 市场及竞争分析 销售策略及执行 项目概况 目标 客户攻略 活动攻略 推广攻略 展示攻略 分阶段执行计划 客户分析 政策分析 目标理解 目标 销售目标： 2008年实现全年销售金额12亿元，即每月实现销售金额1亿元。 价格目标： 官邸整体销售均价3．2万元/平方米。 C5东侧园林整改 园区主干道完毕 顶层样板间设计完毕 园区标识完成 园区灯光投入使用 1月 3月初 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 官邸开始装修 园区整改完毕 会所开工 幼儿园竣工 顶层样板间设计完毕 2月 初步沟通的工程节点 4月 A10竣工 幼儿园交付使用 官邸车库竣工 会所竣工 下沉广场和大门完善 顶层样板间完成 基于这3个前提，本项目剩余的别墅产品销售进度目标如下： 前提： 别墅与官邸营销策略的关联性： 本项目官邸产品至少要到3月份才能销售； 别墅产品可以为高层树立价格标杆，促进官邸的销售； 别墅剩余产品与官邸部分户型面积较相近，存在一定的内部竞争； 在官邸销售前，尽量消化完别墅，别墅产品达到95%以上销售率 前提条件 官邸销售前，别墅产品达到95%以上销售率 目标理解 官邸 别墅 目标下的问题 目前别墅积累的客户量较少，不够消化剩余产品，需要挖掘更多的诚意客户； 官邸目前处于停工状态，现场展示不到位，客户认可度不高，缺少客户积累； 官邸作为高端公寓产品，从营销的角度上，必须建立市场高度； 由于前期别墅工程质量和工期问题，客户与市场未感知本项目为第一梯队产品； 问题1：如何发挥项目自身优势，刷新前期市场印 象，树立项目差异化高端形象？ 问题2：如何提高客户的认知度，快速积累有效的诚意客户？ 项目概况 建筑面积:4.1万平米 总户数:112户 面积区间:212-650平方米 工程进度:已封顶,目前处于停工状态 经济技术指标 项目本体介绍 地处CBD核心区内，交通极其便利，周边生活配套成熟 人性化规划，核心区内三大内广场 名师设计，纯手工外立面 国际知名设计师打造高标准精装修 国际知名CCA或美洲会会所管理公司 专业会所管理公司，成功管理世界100多家高级会所 阿玛尼设计风格奢华会所 高级休闲会所，精致细节设计 世界知名专业资产管理 世界著名资产管理公司，提供全方位优质服务 产品户型介绍 产品特征分析： 多种产品组合，且均为大面积户型； 其中360-420平米产品占总供应量的 60%； 除少量的超大户型，其它户型的套数分配较均匀。 户型完全参照别墅空间尺度进行设计，体现奢侈感。 纯粹舒适大户型，奢华生活空间 本项目具备高端奢侈豪宅的基本特性 项目综合概括 城市中央——CBD核心区 私家领域——封闭社区 全方位配套——成熟生活配套 舒适公共空间——超低密度社区 景观资源——下沉式私家园林 高舒适度户型——大面积奢侈户型 顶级会所——顶级休闲会所 国际标准物业服务 政策分析 1月 2月 3月 11月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知 在3年内，要建立1000万平米经济适用房、1000万平米限价房，从而对房价也起到一定的控制作用 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 九部委严查房价 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点 第二套(含)以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 以“家庭”为单位界定第二套房 12月 2007年政策回顾。。。。。。