—远洋地产“北七家项目”营销思路沟通 2009年3月 做最好的自己 目录 北侧：太阳城 东侧：后续用地 西侧：立汤路 南侧：麦卡伦地 项目位置：昌平区北七家镇北部，奥北别墅区核心区域 项目四至具备较好的通达性,但周边配套缺乏 项目基本情况 项目基本情况 项目所处的市场环境 市场环境说明 区域市场中物业形态以独栋为主，目前在售联排项目较少，除汤house有少量联排产品外，预计今年6月份上市的金科·帕提欧一期将有123套联排产品入市； 建筑风格以欧式为主，但产品设计存在同质化现象； 区域市场园林设计较为简单，缺少多树种搭配和精细的景观设计； 区域产品户型以400-600平米独栋为主，300平米以下的小独栋受市场追捧； 区域产品总价范围在400-1000万之间，总价低的经济型别墅较为畅销； 温泉入户概念成为所有区域项目营销的公众卖点； 高品质联排产品在区域市场的稀缺性成为市场机会点 市场环境说明 机会点解析： 目前区域内联排产品已经从“高性价比”向“高品质” 转变。 滟澜山依靠高品质产品路线，在目前大势下具有极强的市场竞争力，为本案运作提供了运作参考标本； 6月份上市的金科·帕提欧将是区域内竞争力很强的联排项目，在产品创新和景观营造方面将是本案最大的竞争对手。 目标客群分析 主力客户： 北京市较高端消费人群——城市“高知中产阶层”，如薪资优厚的高级外企主管、律师、大学高级教师、金融投行领域高级从业人员等，工作区域多集中于北部区域； 他们普遍拥有2次及以上的置业经验，但是首次购置别墅，置业目的为升级换代，渴望享受别墅的低密度高品质人文生活环境，以实现他们的“别墅”梦； 他们懂得时尚、追求品质，享受生活，看重传统别墅区能够彰显其不断提升的社区地位； 他们积累相对较少，在近年别墅市场价格不断提升的情况下，他们购置传统独栋别墅的经济能力有限，偏好实用的紧凑型别墅产品。 客群分析总结 次主力客户： 北京其他区域及外地客户，具有较强的经济实力，希望在北京传统别墅区购置房产，作为短期或较长期居住用房。 客群分析总结 其他客户： 少量投资型客户，看好别墅市场的抗风险能力及长期投资潜力的客户。 项目市场定位 项目SWOT分析 市场定位亚奥别墅核心区精致别墅 [ 高端品质 — 精致建筑 — 均质阶层 ] 通过对区域市场、项目目标客群以及项目市场定位的研判和分析，根据前期提出的建议，北七家项目完全可以以高品质的产品、较突出的价格、较快的销售速度实现项目预期开发目标。树立区域内联排别墅新标杆的形象，确立奥北区域精致别墅的典范。 产品力策略 营销力策略 项目营销策略 营销目标 整体营销策略 高质优价营造销售现场高品质的别墅居住氛围，以产品打动客户。 现有产品形态及户型设计具有作为区域别墅升级换代的潜质，如果能够以较高的设备设施和园林标准打造项目，在区域内产品品质将无可替代。 充分重视细节的塑造，要敢于与竞争项目拼细节。 高品质的产品对应科学的价格体系，产品质量与价格相辅相成，达成项目热销。 营销策略︱产品力策略 建筑和景观营造超越区域内，以滟澜山为目标，通过对细节的充分塑造，做到区域市场内综合品质无可替代。 项目产品力的核心是： 奥北别墅区具备纯正血统， 更新换代的产品，区域市场的典范， 强调产品均质化，客群的同质化。。。。。。。