2010房地产市场年度报告 ——Copyright2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 深圳市德思勤置业有限公司 深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F 电话：86-755-83515988 taskin目录 目录......2 前言......3 第一章 房地产宏观经济背景......4 一、国际经济环境....4 二、中国经济展望....5 第二章 房地产政策环境..9 第三章 2010全国房地产市场回顾........12 一、开发投资：开工和投资旺盛....12 二、市场销售：销售量维持高位，全年波动明显...12 三、房价：全年高位运行，6-8月平稳甚至下跌，9月以来小幅上涨........12 四、市场去杠杆化成效显著13 第四章 2010深圳房地产市场回顾........14 一、供应分析.........14 二、成交分析.........16 三、供求分析.........22 第五章 2011年深圳房地产市场总结与展望.....25 一、房地产市场趋势判断...25 二、房地产市场发展趋势及开发商、置业者建议...27 2010房地产市场年度报告 ——Copyright2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 深圳市德思勤置业有限公司 深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F 电话：86-755-83515988 taskin前言 在调控和涨价声中，我国房地产市场走过了跌宕起伏的2010。这一年，从4月17日的新“国十条” 到10月份的限购令，从六次调高存款准备金率到两次加息，政府调控连出重拳，土地出让、保障性住房建 设等制度性变革逐步启动。这一年，在“史上最严厉”调控的压力下，市场表现依然抢眼，商品房销售额 有望突破5万亿，创历史新高；房地产开发商抢地大战频频上演，地王多次涌现 在限贷限购、加息等抑制投资与投机型购房需求政策的影响下，国内主要城市的商品房销售量增幅已 有所放缓；与此同时，受开发投资惯性增长的影响，新房开工和竣工量仍呈大幅上升态势，另一方面，保 障性住房的建设力度加快，2011年的建设目标为1000万套；随着商品房供应量的扩大和保障性住房逐步 入市，2011年房地产供求紧张的局面有望缓解 2011年是“十二五”规划的开局之年，“十二五”期间，中央对房地产市场规划的核心是加大保障性 住房的建设，以土地、财税、金融政策合理引导住房需求。从“十二五”期间房地产规划的目标和陆续出 台的房地产市场调控政策来看，政府对房地产市场的调控日益注重长效机制，未来五年，房地产市场将在 制度性变革中寻求新的平衡 2010房地产市场年度报告 ——Copyright2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 深圳市德思勤置业有限公司 深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F 电话：86-755-83515988 taskin第一章 房地产宏观经济背景 一、国际经济环境 全球经济经历了2009全年和2010年初的严重衰退后，在空前规模的货币和财政刺激政策下强劲复苏， 但各国经济与财政状况开始出现分化。发达经济体如美国、日本和欧元区，经济增长缓慢，而新兴市场国 家经济增长相对强劲，复苏势头良好，各国由此纷纷出台了着重应对本国压力和解决本国问题的各种经济 与政治议程。在应对2008和2009年深重的金融危机时，20国集团所表现出的空前团结已不复存在，很 多国家指责美联储的第二轮量化宽松政策，认为美国是在故意让其货币贬值，并将引发全球货币战争。世 界正从金融危机期间的“合作”时代步入新一轮的“非合作”时代。2011将是充满机遇和挑战的一年 发达经济体在2011年的经济增长将放缓，面临的困难会更大，因为此前支持经济增长的政府投资已 经难以为继；各国都面临创纪录的高昂的非战时财政赤字，为此政府都将削减开支，修复经济衰退重创下 的公共财政。美国、欧洲和日本的利率都处于历史低点，并且很可能在2011全年保持这一水平，因为这 些国家的央行均试图在财政政策紧缩的情况下仍然保持经济增长 而以中国、亚洲为代表的新兴国家，随着全球经济重心的转移，将从危急中稳定复苏，需求强劲扩张 但受发达经济体增长缓慢的影响，通胀的压力会有所增强。发达国家的资本更多地流入亚洲国家，企图在 这些新兴市场获得比美国市场更高的收益，这一情况将加重新兴国家的通货膨胀 通胀尤其会在商品市场反映出来，商品市场的上涨先是被新兴市场的需求带动，又会被发达经济体需 求带动。此外，美元不断增发必将致使美元持续贬值，各国为了保出口就必须稳定与美元的汇率，办法就 是也与美元同步增发货币，世界性的“货币战争”可能爆发。如果世界各国都在增发货币，货币狂潮就会 在世界范围内引发严重通胀 总之，发达经济体和新兴市场之间显著分化的经济形势，是两类经济体间的主要问题。发达经济体仍 然会实施非常宽松的货币政策，包括量化宽松政策，这会压低他们货币的汇率，使更多的资金投资于新兴 市场。这会让新兴市场在管理汇率方面遇到问题，一方面要管制资本的流入，办法是实施资本管制，或是 调降它们的利率，但是降低利率又会产生国内经济过热的风险；或者，可以让汇率升高，那样又会削弱自 身的竞争力。如何应对经济过热以及资本流入问题，而又不让自己的经济体出现金融震荡，是中国及其他 新兴国家在未来几年都会面临的问题 2010房地产市场年度报告 ——Copyright2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 深圳市德思勤置业有限公司 深圳市深南大道6008号深圳特区报业大厦20F 电话：86-755-83515988 taskin二、中国经济展望 面对当前国际国内经济、政治形势，“十二五”规划提出了“保民生、促发展”的经济发展基调，“十 二五”期间，中国将迈向“有福利增长”。这意味着，国民将充分享受经济发展成果，居民收入将得到更快 提升，需求格局将更加均衡，国民福利提高将超越经济增长；产业结构将进一步优化，传统制造业由粗放 增长转向绿色增长，低碳型、智慧型新兴产业将实现跨越式发展，受益于城镇化和制度变革，服务业发展 进入快车道。具体来讲，未来中国经济的发展将呈现出以下几方面的特点： （一）内需成为经济增长的主要方式 2001年中国加入WTO后，中国经济进入国际化快车道，形成了出口导向型经济体， 2008年中爆发 的全球金融危机，粉碎了高增长、低通胀的增长通道，中国经济被迫转型，2009年为了摆脱美国次贷危机 的影响，中国政府用四万亿的财政支出与10万亿的贷款来刺激投资，由此形成了主要依靠投资拉动增长的 需求结构。2010年随着全球经济复苏，外需恢复增长，投资增长率仍在高位，中国经济似乎又回到了以前 的增长格局 中国近十年经济发展的实践表明，出口和投资这两个需求是拉动经济增长的主要动力。然而，我国的 主要经济伙伴美国、欧盟、日本等未来均面临着经济复苏缓慢，结构改革压力大的困境，而且我国的出口 规模基数已经较大，部分产品全球市场占有率很高，继续提升的空间较小；此外，在2005-2010年间，我 国贸易顺差占GDP的平均比重是几个顺差大国中最高的，全球再平衡对我国出口构成较大压力。因此， 未来出口对经济增长的拉动作用将有所减弱 另一方面，2009年财政所主导的投资增长，是在产能过剩的背景下进行的，虽然政府主导的投资重点 是“铁、公、基”类项目，但是基础设施投资也存在过剩问题。例如，中国目前的港口吞吐能力已达40 亿吨，在这个水平上已有一些港口的能力放空了一半，但是这一轮又上了50亿吨，到“十二五”中期将形 成能力，但是三年后形成新增1倍以上的货流量难度很大。而且政府投资的基础建设项目也用了很多贷款， 比如这一轮投资的铁路项目高达2.7万亿，其中铁道部能拿出的资本金只有4000多亿，其他都要靠财政以 外的渠道筹集，银行贷款是主要来源。从制造业看，产能过剩的情况更严重，政府投资的空间更狭窄。所 以依靠增加财政投资性支出的办法来扩充需求，动力也不充足 在出口下降，政府投资加不上去，民间投资在过剩背景下继续低迷的环境中，中国的经济增长方式急 需转型，转型的目标是通过调整产业结构、促进产业升级和推进城市化发展，来拉动内需，以居民消费的 强劲增长拉动经济的增长，建立强大而具备基础共识的经济体。。。。