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当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析
中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究
目录全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究
目录1. 供应增加，市场理性，土地价格稳中有降
住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。 后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。1.1供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力
通过下表可以看出，2010年已过去2/3，但一些城市住宅用地实际供应量仍不足计划的40%。一线城市中，广州实际供应量仅为计划的12%，深圳为14%，北京为32%；二线城市供应量略高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成， 9-12月地方政府将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮
表：重点城市土地供应计划及2010年1月-8月15日完成率1.2供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%
2010年全国计划供地18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。 土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇
图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun1.3广州供应：1-7月完成情况一般，后期供应将加大
2010年楼市处于调整阶段，政府推地颇为谨慎。1-7月广州（十区）仅推出9宗住宅用地，其中原金沙洲“地王”因故暂缓出让。在供应有限的情况下，土地成交颇少，1-7月广州仅成交7宗居住用地。按照计划，广州在余下的几个月需完成400多万平米的住宅用地出让，即土地供应高峰集中在下半年。
表：2010年1-7月广州成功出让的住宅用地
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun1.3广州供应：2010年出让地块分析
根据2010年广州居住用地计划看，市中心有20多宗住宅用地将出让，天河和白云地块都处于区域边缘地带。近郊四区有10多宗地块，其中南沙地块多靠近地铁；番禺地块都位于热点开发板块；萝岗地块位于中新知识城，未来的发展潜力大，不过因占地规模大，竞拍企业需具雄厚的资金实力。 从各区居住用地用地面积出让比例看，近郊四区的土地供应约七成，其中萝岗地块所占比例高达四成，番禺地块比重接近二成，南沙和花都地块各占4%和3%。中心城区只有天河和白云区的土地供应超过一成
图：2010年广州各区居住用地占地面积出让比例
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun1.4 成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%
2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。 从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。 3-7月，住宅用地成交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。 开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。
图：2010年1-7月住宅用地月度成交量
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
图：2010年1-7月住宅用地成交面积与推出面积比值。。。。。。。。。